中国房地产TOP10研究组

    由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了六年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注。 
    2007年来，沪深300指数（399300）全年收于5385.10点，相比年初涨幅达163.84%，为众多投资者带来了丰厚的收益，IPO及增发融资额、资产注入及重组、证券账户开户人数等各项指标屡创新高。进入2008年后，受国内外宏观经济波动和相关政策影响，沪深股市“持续下跌”，沪深300指数更是在2008年4月22日创下了近一年来的新低3122.39，相对去年最高点已下降46.82%。地产指数同日创下1457.28的低点，相对去年历史最高点下跌达56.06%，跌幅超过同期大盘近10个百分点。 
    2007年来，中国房地产上市公司主要表现出以下几个特点： 
    （1）    上市公司业绩快速增长但分化加剧，行业集中度将进一步提高 
    2007年，中国房地产上市公司规模大幅上升，主要盈利指标增幅较大，但在不同市场上市的企业表现存在显著差异。沪深房地产上市公司数量多，但小规模公司较多；而大陆在港上市公司中，大规模企业较多，尤其是碧桂园、SOHO中国、远洋地产等2007年新上市公司的良好表现使得这部分企业各项指标增幅明显；其他境外市场上市企业数量少，规模也普遍较小。 
    在房地产上市公司经营业绩普遍快速增长的同时，龙头企业增幅更为显著，未来业绩增长可期。万科、中国海外发展、合生创展、保利地产等多家企业销售额或营业收入规模突破100亿元，增幅远高于行业平均水平。从预收账款这一反映企业未来一年经营业绩的重要指标来看，万科、中国海外发展、保利地产2007年末预收账款达到或超过100亿元，为2008年收入继续保持高速增长打下了良好的基础。从存货这一反映企业未来两到三年经营业绩的重要指标来看，沪深房地产上市公司存货前五名的占比从2005年的28.16%增长到2007年的45.27%，中国大陆在港上市房地产公司存货前五名的占比从2005年的44.95%增长到2007年的54.88%，预计未来两到三年，行业龙头企业凭借项目储备、融资能力等各方面优势，在市场的占有率将继续提高。 

    （2）    资本成本上升、负债率高企的风险不容忽视，上市仍是做大做强的必由之路 
    尽管上市公司2007年经济增加值（EVA）总体呈增长趋势，企业财富创造能力有所提升，但部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA降幅明显，值得投资者和企业关注。另一方面，负债率高企和流动比率过低的状况值得关注。沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，突破了70%大关，并于2007年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。上市公司如何提升企业对资本市场的认识，根据不同的市场环境灵活有效地使用债券、信托、引进战略合作伙伴等不同方式，扩大企业资金来源，是企业做大做强的关键。 
    进入2008年后，受国内外市场低迷和相关政策影响，房地产企业IPO上市数量和融资规模同比大幅下降，但对非上市公司而言，如何在上市融资相关政策变化的大环境下，提高对资本市场的认识，尽快踏入资本市场是企业未来发展的必由之路。研究组相信，随着资本市场逐渐回归理性，将有更多优秀的房地产公司顺利登陆资本市场，上市仍是房地产企业做大做强的必由之路。 

    （3）    受宏观环境和政策波动影响，地产板块近期表现疲软，但长期向好可期 
    受国内外宏观经济波动和相关政策影响，自2007年第四季度以来，股市波动明显，沪深300指数更是在2008年4月22日创下了近一年来的新低3122.39，相对去年最高点已下降46.82%。地产指数同日创下1457.28的低点，相对去年历史最高点下跌达56.06%，跌幅超过同期大盘近10个百分点。 
    在股市波动频繁、市场人气较弱的大环境下，研究组认为，行业龙头企业仍是“避风港”。一方面，行业龙头企业有大量预收账款，08年业绩高速增长可期。另一方面，在股市下跌的过程中，跌幅较大的往往是那些业绩本身并不突出仅仅依靠题材炒作而股价大幅攀升的企业，行业龙头因其更受机构投资者关注，跌幅往往较低；但在股市转好时，行业龙头涨幅并不输于大盘，因此长期来看，行业龙头企业能够给投资者带来更高的回报。此外，行业龙头企业凭借更高的市场认可度、多样化的融资渠道、更有效的管理体制，能够更有效地抵抗市场短期波动对企业经营带来的影响，实现更稳健增长的业绩。 
    中国房地产TOP10研究组在总结过去五年“中国房地产上市公司TOP10研究”的基础上，结合中国房地产行业和证券市场的发展现状，本着“公正、客观、准确和全面”的原则，对此次研究的评价理论和方法体系进行了改进，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景，为投资者提供科学、全面的投资参考依据。 

    综合2003-2008年连续六年的中国房地产上市公司研究，研究组认为，中国房地产企业和行业的长期健康发展必然建立在与资本市场更紧密融合的基础之上：对已上市公司而言，如何灵活应变资本市场的变幻莫测，强化企业经营管理，更有效地利用各种融资渠道促进企业发展，为投资者带来更多财富是企业做大做强、基业常青的关键；对非上市公司而言，如何在上市融资相关政策变化的大环境下，提高对资本市场的认识，尽快踏入资本市场是企业未来发展的必由之路；对投资者而言，如何在市场继续波动的大背景下，仍然坚持关注房地产上市公司的基本面，是获得更高投资收益的第一步。