——2008中国房地产综合实力百强企业发展揭密
中国房地产TOP10研究组

    2008年中国房地产百强企业研究，TOP10研究组在方法论方面进行了改进，掌握了大量数据，针对中国房地产业整体的发展在过去几年房地产快速发展的大背景下，许多的房地产企业实力也大为增强，涌现了一批卓越的行业另军企业。同时要看到，还有相当多的企业管理还是粗放型的，不少企业注重规模扩张而忽视了核心能力的建设，对企业的内部管理重视不够。许多企业缺乏系统、完整的管理体系，偏重于做项目忽视了做企业。有的企业注重了自身利益，对消费者权益重视不够。有的企业注重了开发数量，忽视了产品的性能和工程的质量。 
    从未来的趋势看，宏观调控、区域差异和市场竞争对企业的管理和项目的质量提出了更高的、更全面的要求。如何才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，赢得消费者的信赖呢？ 
    2008中国房地产综合实力百强企业在整体发展上呈现如下特点： 
    （1）百强企业销售额大幅增加，行业集中度提高趋势更加明显 
    2007年，全国商品房销售额29603.87亿元，同比增长44.34%。同期，百强企业整体经营状况良好，房屋销售额均值创历史最高水平，销售额均值达到50.07亿元，同比增幅达65.32%，增幅超过同期行业平均水平近21个百分点，表明在激烈的市场竞争中，百强企业发展势头明显好于非百强企业。 
    在市场集中度方面，2005-2007年，百强企业销售总额占全国商品房销售总额的比重由11.79%增加至16.91%。2007年，万科占全国商品住宅市场的比重达到了2.07%，较2006年增长了近1个百分点。 
    （2）百强企业资产规模继续保持稳步快速的增长势头，开发投资增幅明显 
    2007年，百强企业的资产规模得到了大幅增加，当年末总资产均值达116.96亿元，比2006年总资产均值增加了37.63亿元。增长速度方面，百强企业在2007年的总资产均值增长率达47.43%，增幅同比提高8.53个百分点；净资产经历了连续两年40%以上的高速增长后，2007年增幅稍有回落，达到38.91%，仍然延续了2003年以来的快速上升态势。 
    2007年，百强企业继续扩大在土地购置及开发、房屋建设等方面的投资，完成房地产投资额大幅提升，当年完成房地产投资额均值为44.51亿元，同比增长67.64%，增幅比2006年增加了56.56%，表明百强企业对房地产市场前景预期良好，投资信心充足。 
    （3）百强企业房地产业务收入增长显著，持有物业经营收入占比保持稳定 
    2003-2007年，百强企业的房地产业务收入保持了稳定、快速增长的势头。2007年，百强企业的房地产业务收入均值达到34.78亿元，同比增长48.64%，远远高于行业的平均水平。在收入结构方面，百强企业持有物业经营收入均值大幅上升，由2003年的0.52亿元增加到2007年的2.76亿元，占房地产业务收入的比重提升了7.94%，并继续保持着稳步提升的趋势。 
    （4）百强企业净利润大幅提高，盈利能力全面提升 
    2003-2007年，百强企业的净利润一直保持高速上升态势。借助良好的市场态势，百强企业的净利润均值2007年同比提高101.64%，达到7.09亿元。2007年，百强企业其他盈利指标也得到了全面提升，总资产收益率均值和净资产收益率均值分别为7.06%和24.95%，长期资本收益率达14.10%，成本费用利润率是36.62%，这些指标表明百强企业的盈利能力得到了全面提升。 
    （5）百强企业资产负债结构较为合理，优于行业平均水平 
    2003年以来，百强企业的流动比率缓步上升，资产负债率均值一直保持在60%-70%之间，资金的结构性风险低于行业水平。2007年，部分百强企业如万科、保利地产、碧桂园等企业纷纷通过IPO、借壳上市、股权增发等方式扩大股权融资规模，不仅缓解了企业的债务风险问题，而且解决了紧缩银根环境下企业融资的瓶颈，为企业未来扩张发展加足了马力。 
    （6）百强企业资产周转率持续小幅下滑，运营效率有待提高 
    百强企业近几年资产增长快于收入增长速率，运营效率出现缓慢下降。2005-2007年，百强企业的总资产周转率分别是0.47、0.44和0.43，呈现出小幅下滑的趋势；和总资产周转率变化一致，百强企业的流动资产周转率也从2005年的0.60下滑到2007年的0.55。未来，百强企业需要采取整合营销手段和科学有效的经营管理措施，加快周转速度，提高收入水平，提升资产的综合使用效率。 
    （7）百强企业加大土地储备力度，促进企业持续发展 
    2007年，随着房地产市场的回暖，百强企业土地储备规划建筑总面积均值迅速反弹，同比激增39.62%，达到624.98万平方米。百强企业不但在土地储备量上走在了市场和行业的前列，而且非常重视土地储备区域布局的均衡，除了巩固长三角、珠三角、环渤海等传统热点区域的优势地位外，还将发展重点延伸至武汉、重庆、成都等中西部新兴热点区域和更多的二三线城市。 
    2007年，一大批房地产百强企业积极扩张，经营业绩快速上升。研究组以投资额增幅、销售额及房地产业务收入增长率（超过30%）为基准，并结合企业进入城市个数，从百强中挑选出万科、中海地产、合生创展、保利地产等25家发展速度快、经营业绩优的“积极扩张型企业”，与其他进入城市较少、发展速度相对较慢但经营业绩良好的百强企业（简称“稳健经营型”企业）进行了深入的对比研究，以探求企业扩张发展之路。研究结果表明： 
    （1）积极扩张型企业销售业绩上升迅猛，进一步拉大企业间差距 
    2003-2007年，积极扩张型企业的销售额均值由21.04亿元迅速增加到106.83亿元，销售额均值首次突破了百亿元大关，近五年的平均增长率达到了50.74%；同期，稳健经营型企业销售额均值基本上保持30%左右的增长率，2007年达到22.15亿元。 
    2004-2007年，积极扩张型企业销售额在百强企业中的占比始终保持在50%以上，且2005年来逐年走高，并在2007年达到了58.37%，为历史最高水平。同年，销售额前十位的企业在百强销售总额中的占比达47.65%，同比提高1.11个百分点；销售额前三位的企业在百强销售总额中的占比高达22.32%，同比提高2.89个百分点，充分表明行业龙头企业近年来的销售额增长更为迅速，市场份额的提高也更为迅猛。 
    （2）积极扩张型企业资产规模增速较快，资源加速流向优势企业 
    2003年以来，积极扩张型企业的资产规模一直保持着接近50%的增长速度。同期，稳健经营型企业的成长速度则相对较缓。2007年，积极扩张型企业总资产均值为255.63亿元，稳健经营型企业总资产均值仅有56.23亿元，两类企业的总资产均值之比从2003年的2.82倍快速上升到2007年的4.55倍，资源加速流向积极扩张型企业。 
    （3）积极扩张型企业盈利能力领先，长期资本收益率小幅下滑 
    2003-2007年，积极扩张型企业的净利润均值远远超过同期稳健经营型企业。2007年，积极扩张型企业净利润均值达14.29亿元；同期，稳健经营型企业净利润均值为2.94亿元。两类企业2007年净利润均值间4.83的比值创造了近五年的新高。积极扩张型企业因扩张带来的收益正在逐步加大，强者愈强的趋势更加明显。 
    （4）积极扩张型企业土地储备数量大，发展后劲足 
    积极扩张型企业的土地储备规划总建筑面积均值早在2003年就达到了291.12万平方米，2007年其土地储备面积均值更是突破1100万平方米，可见，这类企业对长期可持续发展的重视。从增速方面来说，积极扩张型企业2004-2007年增速保持在30%-50%之间；而稳健经营型企业土地储备面积均值在经历了2004-2006年的低潮后，2007年出现了爆发式增长的现象，同比增幅达62.97%，充分说明这类企业对于土地资源的急切需求。