天津泰达“格调”项目及滨海新区考察随笔
   中国指数研究院率领参加论坛的人员赴天津考察泰达格调系列楼盘，进行观摩，并开展专题研讨会。格调系列提出的“价值创新”品牌发展理念对业界的影响较大。据了解，格调系列项目在北方首次引进首层架空住宅，甘冒风险大胆追求百种户型设计，在园林景观方面把中式园林与西式建筑进行完美结合，在全国率先提出并坚持执行“无理由退房”，给予客户极大的居住信心。专家认为，目前，格调品牌已经占据了天津地产美誉度与忠诚度的第一的品牌位置。 

   格调系列 
   格调系列荣获“十强”耐人寻味。近两年来，天津成为各大外来开发商争先进入的热点城市，从广州、深圳、上海、北京到香港、新加坡的巨头企业都纷纷在天津市场抢占一席之位，反而本地的众多企业越来越远离主流，被迅速边缘化，甚至“几近溃败”，很多本地开发企业和品牌面临被收购、被整合的命运。在这种市场背景下，几年来，泰达建设集团开发的格调系列却能够雄踞天津市场第一位的客户忠诚度，40%以上的房源由老客户推荐实现认购。 
   据天津泰达建设集团建设开发分公司的负责人介绍，泰达建设集团建设开发分公司是泰达建设集团下属的大型国有企业，主要负责天津市区项目的开发。公司从2003年开始，就专注打造南开区西广开区域内的高尚典范住宅区格调系列项目。到2007年，分别建设完成了格调空间、格调兰庭、格调故里、格调春天等高档住宅区，实现西广开老城区的复兴，使曾经的“鬼市”彻底变脸，成为创造都市居住新文明的生活之城。 
   这次到天津来参观的两个项目，由华总亲自操盘，应该是代表天津最高水平的项目，泰达实际上是经济技术开发区的简称，天津经济技术开发区的英文简写到中文就叫泰达。泰达的意思代表开发区，像天津市的简称叫TJ一样。 
   泰达建设集团，2000年由三个公司重组而成。其中两个公司以开发区和塘沽为主，开发的项目可能关注的较少。较为著名的都是格调系列项目，七八年前公司还比较小，所有资产上市独立以后，七八年来自己努力发展起来的。现在建设开发分公司开发“格调地产”，公司一年营业额大概十几个亿，所开发的格调项目没有花很多的钱做广告，他们也不希望，因为认为浪费。 
   虽然公司本身不希望太张扬，但实际上还是得到很大的肯定，据介绍，万科前总经理调过来后，他们花了几百万请了调研公司做一个品牌调研，结果在天津知名度万科是第一，品牌忠诚度泰达是第一。他很惊讶，因为万科在各地品牌知名度最高，同样的项目因为有物业公司的加入，会比别的公司知名度更高一些，能有一个公司超过他，他很震惊 。 
   泰达的开发思路，据华总介绍：土地当时拿得比较贵，起初就想如何少投入多产出，没有做豪宅的想法，因为当时地点比较差，当时项目的地段可谓是天津市最差的地点，都是当初的流民搬迁到这里。连平房都不是，所以当时做低档产品也没有市场。如何能够按低档产品的成本比它稍稍多一点做一个高档的东西，这是泰达的思路。所以他们想出价值创新的路子，也是想怎么少花钱做好东西。 

   “聚居于山水之间” 
   以前他们都请境外的公司，确实好，但是发现也有很多的遗憾，因为多花钱未必有好东西。 
   开始“格调春天”系列想要一个中式传统园林的氛围，而国外公司做的东西还是西式园林，所以合作两个项目之后就换掉了，请了国内的公司，因为他们能耐心地揣摩开发商的意思。这个楼盘因为地很贵，为降低成本还是希望密度较大，但是要将园林做得好一些，园林做好一些不是简单追求高档，而是要中式传统氛围，不管是叠水、亭子，都是西式。但是整个氛围是中式的，有很多矮墙，没有一览无余，有很多私密空间，感觉很亲切。像苏州园林一样，绕来绕去，假山后面又有天地，是传统的园林风格,不管是像苏州园林还是北京的园林,几十亩地,却有很丰富的景观。 
   为什么做传统园林？因为研究了中国的人居住心理很长时间后，他们发现：中国人总梦想聚居于山水之间，像陶渊明一样生活，但是中国人有一个理想，要读书报国就要在城市里入住，就要做官。所以很多的官员在自己的官府后花园修一个很好的苏州园林。这就是中国人最理想的住宅：住市中心同时又有传统的山水。 
   西式园林的确是很开阔的，包括像草皮等自然条件很好，但由于中国地理环境不一样，历史人文背景不一样，中国人希望高围墙之内充满了山水，而且比较有私密性。因此“格调春天”系列在园林中布置了大量的矮墙、树，包括景观。实际上景观本身的好看不是很高档，也不是很贵重，但是衬托出很多居住的氛围。有矮墙做的私密空间，就是每一个楼间距里面有一个私密的空间，人可以坐在下面，老人在那里看报，年轻人能在里面谈话。坐住了，不觉得拘束，这是一种居住的境界。  
   因为地被缩小了，本来定十四、五万的项目，后来因为建路的原因，缩小到11万多，还有很多跨层，但是很繁复的园林却让人忽略了这个楼的密度，很多景观流连忘返就可以忽略高楼的压抑感，很舒适。“如果没有这些景观，随处看的都是高楼，生活在水泥森林一样很压抑”，这是他们当初的想法。  
   2003年是天津市房地产最黑暗的时候，2004年天津市场开始慢慢火起来。据说2003年天津市的房子都不好卖，优惠15%都卖不出去，而且四月份“非典”在天津也很严重。那时候第一个格调项目开盘，开盘600人排队卖了400套。在这之前天津人买房子从来没有排过队，很多人不信。 
  
   属于正热阶段的天津房地产 
   这几年天津的房地产业发展迅速，许多国内的地产巨头纷纷进军天津。当初上海、北京房地产业很热的时候，天津很冷，现在天津也热起来属于正热阶段。这次会议许多参会的地产商是认真想考察天津的房地产业的，特别是想了解天津滨海新区的开发情况。 
   今年的天津秋季房交会，累计成交商品房434套，平均价格达到了7562元/平方米；二手房成交359套，成交面积占房屋交易总量的32.4%，平均价格6615元/平方米。今年秋季房交会的总体交易情况与今年春季房交会相比，春季房交会商品房成交542套，平均价格6739元/平方米，商品房均价每平方米上涨了800元左右，涨幅达15%以上。房交会上多数楼盘定价在7000元/平方米以上。市区新房单价动辄万元以上甚至接近2万元/平方米，外环边缘区域普通房基本达到5000-6000元/平方米，而外环东南区域一些楼盘均价也达到了7000元/平方米。新四区除了北辰区域少量楼盘价格在4000元/平方米一线，其他区域基本超过5000元/平方米。 
   在天津市国土房管局公开发布的中心城区2007年第三季度地价指数报告中指出，中心城区地价仍稳步上升，综合地价水平为1971元/平方米，比第二季度增长2.9%，与去年同期相比增长9.98%。其中商业、居住、工业用地地价水平分别为3762元/平方米、1535元/平方米和617元/平方米，分别比第二季度增长2.70%、3.71%和2.43%。 

   天津滨海新区： 中国新的“发展极” 
   由于，“十一五”规划在实施区域发展总体规划中提出：坚持实施推进西部大开发，振兴东北地区等老工业基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区率先发展的区域发展总体战略，健全区域协调互动机制，形成合理的区域发展格局。其中有两个亮点：一是天津滨海新区的开发开放与经济特区，二是福建海峡西岸经济区，一起被列入率先发展的东部地区，这就为天津加快发展创造了有利条件。 
   天津滨海新区率先加快发展具有独特优势和自身特点。天津拥有优良的港口。从历史上看，天津经济的发展是由港口起家的。１００多年前，由于天津是华北地区唯一的通商口岸，又是漕运必经之地，故被辟为商埠，逐渐成为西北、华北、东北地区的经济中心。 
   如今，天津港已成为我国目前最大的集装箱运输港，拥有万吨级泊位几十个，年吞吐量近亿吨，天津港与１５０多个国家和地区保持着联系，是我国国际集装箱枢纽港。天津还拥有广阔的腹地，且资源丰富。它的直接腹地包括北京、河北、山西、内蒙古中西部、宁夏等；交叉腹地包括豫北、陕西、甘肃、新疆、青海及东北部分地区，两者范围达２５０万平方公里，占全国总面积１／４多。天津港背靠京、津两大直辖市，经济实力雄厚，也是我国北方最大的消费中心之一，每年都有大批产品需要经港口转运国内外各地区，大批生产资料和消费资料也要经天津港进口。腹地工农业生产迅速发展，加上京、津等特大城市的依托，使天津滨海新区具有了口惠而腹实的区位优势，为其稳定持续发展提供了可靠保证。  
   推进滨海新区的开发开放，是天津“十一五”期间的重点发展战略，也是实施加快环渤海地区建设的重要一环。因此，天津滨海新区的发展战略目标可定位为：建成北方经济中心。天津滨海新区当是华北乃至更大范围内具有特殊意义的“发展极”。天津国际金融中心优势的重建与发挥，将为我国在国际金融事务中争取更加主动的地位，也将加快国际金融渠道与我国资本市场的沟通。  
   为把天津建设成北方国际航运中心和国际物流中心，中国借鉴国际通行做法，在天津港东疆港区设