深圳金地武汉高价拿地的启示 

   一、传统模式已难解释：但“地价高于房价”非新事物 
   2007年8月15日，来自新中国商品房发源地深圳的金地集团以超过当时周边房价的6879元/平方米楼面地价、4.885亿总价，获P（2007）020号京汉大道义和巷地块，地块面积14794平方米，容积率约4.8，总建筑面积约71011平方米，用地性质为居住、文化娱乐用地，居住用地使用年限为70年，文化娱乐用地使用年限为40年。 
   而在这个地块周边当时两个销售均价最贵的是8900元/平方米的九龙仓时代广场。这是武汉房地产历史上，第一次出现“地价超过房价”的现象，对市场冲击非常大。如果以传统的成本法、市场法、类比法等估价模式，都无法解释这种现象，这到底意味着什么？给了武汉房地产界什么样的启示？ 
   关注全国楼市的人都知道，“地价高于房价”的现象，最早出现在上海、深圳、北京、广州这4大一线城市，而二线城市中，则率先出现在杭州。深圳更是早在1990年罗湖某地块拍卖时就出现过这种现象，上海、北京、广州也分别在2001—2002年间出现这种情况，所以这并不是新事物，只不过武汉滞后了大约5年才出现而已。而截止2005年之前出让的土地中“地价高于房价”者，也都十分成功，2005之后的由于还没有进入市场，目前还有待检验。 

   二、分析需要撇开的特殊因素：股市、地市之间的激励效应 
   首先要注意到一点，金地集团获取积玉桥地块、义和巷地块的时间，恰恰处于金地两次通过股市筹资的其间。由于在新会计准则、以及资产向上重估的背景下，对于上市的房地产企业来说，存在这样一种逻辑：土地越多、以公允价值记帐则导致帐面价值越高，因此其市值也就越高，而做大了市值，则其能够通过股市筹措的资金也就会越多。 
   因此，金地集团在武汉以及全国的拿地行为，以及所有的上市公司，在获取土地储备资源的时候，必然具有以上利益诉求，进而形成地市、股市之间的激励效应、封闭循环。之外，无论市道如何变化，上市公司都必须持续开发、持续赢利，以满足股民的要求，因此其拿地冲动要大大强于非上市公司。 
   同时，P（2007）020号京汉大道义和巷地块面积较小、建筑规模不大，不具备规模效应，因此其对于金地集团来说，考虑更多的可能是经营的战略本身，而项目本身的经济意义应该是第二位的。 
   这些，是我们在分析金地集团以高于房价的地价获取武汉地块时，所必须撇开的非正常因素。但即使如此，行业人士依然可以从中受益良多。金地集团的拿地行为，从城区价值链的角度，开启了武汉思考的新方向，带动了如何城区差别估值的新潮流，这则是颠覆性的。 

   三、建立城区土地价值链的观点 
   其实，在相关的估价条例中，早已列明，土地是分级别的。比如有熟地、生地之分，也有毛地、净地之分。如果对生地、熟地，或者毛地、净地的价值结构进行界定，土地从生地、毛地到熟地的转换，直接表现为对同一地块连续追加投资所具有的不同等级的生产力，即级差地租的增减，这种增减，就构成了城区土地的价值链。 
   而其实各类别土地，也还可以有级别区分，比如熟地，一些国家则有峰值地、腰值地、新熟地之分等等，毫无疑问，峰值地是指熟地中市政最为完善、交通最便利、拥有稀有资源（自然资源或者人文资源、地段资源）、辐射范围广的土地。 
   峰值地是供应余地最小、价值最高的，尤其对于商业、商务居住、文化娱乐、城市生活来说，这种地块往往具有最强的议价能力。而那些当前不是熟地，但由于城市规划、城市发展决定其将成为熟地的地块，由于周边的配套越来越完善，这些公共配套就形成对该地块的返利，也就是说，本地块在逐年收取周围建设所派发的红包，这种地块如果能够提前获取，当然就可以获取其质变的自然增值部分的受益，是最划算的。 
   其实，城市竞争力的主要组成部分，是由核心区域对周边经济的影响力而决定的，这就是熟地的峰值地段核心价值，也就是说，只要城市存在，其它地方可能因为规划调整、城市变迁而出现地位的变化，但是对于核心的峰值地段来说，政府、社会对其的投入则只会持续、增多，而不会减少，其安全性与高溢价的特性因此确立，其价值也因此具有绝对性。 

   四、建立估算地价绝对值时候的相对观 
   可见，峰值地段的经济价值当然高于其它地区。经济链越庞大，房地产估值，包含使用价值和流通价值，当然越大。房地产属于火车尾行业，被经济拉动，房地产价值必然是随着经济价值而不断上扬的 
   深圳东门老街、香港中环、上海南京路、北京王府井等等，都是这些城市已经耳熟能详的峰值地段。峰值地段，一定是城市经济活动最发达、最密集的区域，多元复合的价值构成，具有了放射性的特点。 
   如果单从数字看，这些峰值地段，其绝对值已经远高于其它区域，因此，如果我们只比较绝对数字，那么必然会得出峰值地段价格过高的错误观点，而事实上，这种观点确实是很有市场的。但是，如果能够贴近实际，以各个区域的相对值来比较，这里的相对值包括单位土地的人口密度、单位土地的GDP、单位土地的物流资金流密度、单位土地的建设及改造投入、单位土地的配套密度，那么我们就会发现，各个区域之间的相对值排列、与绝对值排列，将呈现出倒置的特点。 
   峰值地段的绝对值高，但是相对值却往往很低。有一个简单的解释是，绝对价值越高，参与门槛越高，因此参与者越少。而参与者越少，则越难以炒高、高估。在相对观之下，对于土地价值链的判断，是否更为靠近事实真相了呢？对于偌大的武汉，相对值比较不应该是一个高难度的专业话题，而应该是一个深入民心的价值判断准则。 
   但遗憾的是，在笔者服务过程中，发现这种相对观依然少之又少，武汉业界，似乎堕入了这样一个陷阱，那就是简单地进行数字帐面上的加减乘除，从而得出数字帐面上的简单结论：数字越低就越值、数字越高就越不值。