2007年以来，在土地出让方式上，政府做出了改变，增加了中小地块供应，加大土地供应量。但土地价格却一路走高，特别是进入第三季度以后，武汉几次土地拍卖创出历史新高，万科、金地、华润等外来企业拿地策略的变化，让我们开始重新审视武汉市场的现状，也让不少人对未来发展趋势多了几分疑问。如何看待武汉市场，尤其是土地市场发生的深刻变化，不妨先从以下几个方面来探讨一下。 
   土地持续高温原因 
   目前统计，武汉中心城区供应的近六成土地被外来企业拿下，华润仅2007年就已经在武汉投入58.21亿拿地825.6亩，包括汉钢和武昌铁机路、CBD等地块，总建筑面积达到约130万平方米。金地的表现也很抢眼，除了南湖的金地格林小城（总建筑面积66万平方米）进入三期开发外，目前还拥有京汉大道义和巷、积玉桥、金银湖等近50万平方米（建筑面积）的储备量。 
   在他们的重金攻势下，地价也逐渐走高，不管是地块总价还是楼面地价都屡屡突破，也掀起了继2005年港资进入武汉后的第二轮土地热潮，许多外来企业在武汉不仅有项目开发，同时拥有了不少土地储备，而武汉市场的发展趋势，也是近期全国土地市场的一个现象，土地持续升温，具体来说，有以下几个原因。 
   战略储备： 
   从全国来看，企业土地储备步伐也不断加快，甚至有不少“囤地”嫌疑。由于中国要保住“18亿亩”的土地红线，可以预见，今后土地将日益稀缺。从去年以来，由于土地招拍挂制度日益成熟，地产巨头们土地储备开始飚升,尤其是上市房企的大手笔，更是让人吃惊。 
   资料显示，万科目前土地储备超过1500万平方米；保利在全国10个城市拥有土地储备达877万平米，在建面积的土地储备1088万平米，至少保证未来3年的开发所需；金地项目储备建筑面积约776万平方米；而碧桂园的土地储备更是惊人，最新的数据显示，其土地储备已激增至5400万平方米，成为全国最大的“地主”。 
   另一方面，国家统计局数据显示，2007年上半年，全国土地购置面积与土地开发面积增速继续回升。上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米，同比增长10%，与此同时，上半年完成土地开发面积为1.18亿平方米，增长7.6%。可以看到，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。 
   资本市场需要： 
   由于国家的金融紧缩政策，房地产信贷监管日趋严厉，如对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；类似的措施迫使企业要想保持长期稳健发展，必须重新发现新的“钱途”。 
   今年以来，不少上市房地产加大了土地储备，使得土地集中趋势明显。实际上，竞买土地对他们而言，除了房地产投资开发的考量外，也有上市公司业绩的长远打算。 
   而另一方面，上市企业不管是增发，还是发行企业债券，或者引进信托基金等战略合作者，土地储备量都是投资者考察的一个主要指标，房地产滚动开发的模式，也决定了只有土地才是利润不断的源泉。这也使得土地追逐游戏陷入了“恶性循环”。对于那些没有上市的企业来说，增加土地储备，吸引资本青睐，无论是寻求上市或者合作，也都是重要的发展战略。 
   拍卖制度： 
   从协议出让为主到招拍挂政策全国实施，让有实力的企业能够通过市场手段拿地，这是一个进步，但“价高者得”的简单游戏规则，也是推高地价的一个因素。 
   在一些优质地块的拍卖中，经常见到五六家甚至十几家企业争抢的场面，在富有经验的拍卖师的鼓动下，现场场景火爆刺激，虽然大多数企业会制定理性的拿地方案，但也经常出现超出市场预期的狂热情况，如今年８月24日，上海黄浦区南京路步行街东端的一幅1.3709万平方米地块，被南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元的创记录天价收入囊中，楼面地价高达6.69万元/平方米，引发市场新一轮“泡沫论”争议。 
   现行的拍卖制度下，只规定起价，上不封顶，一块地可以连续拍上几个小时，这也使得土地创出高价成为可能。目前对于拍卖制度的置疑不断出现，一方面是高价地块频现，另一方面，大幅地块绝大多数被地产巨头吃下，市场集中度日益增强，增加了企业对于市场调控的消解能力，也造成政策落实的效果偏离预期。 
   企业品牌效应最大化： 
   今后的市场竞争，无疑是将进入到品牌竞争阶段。从目前土地市场最活跃的企业来看，都在武汉具备了一定的开发经验，不论是万科、华润，还是金地的格林小城，在市场均具有了一定的知名度，企业也有了较好的品牌积累。 
   同时，这些企业对本地市场有了相当认识，积累了足够资源。金地的格林小城和华润的凤凰城开发都接近尾声，在这种情况下，如果不能保持连续的开发节奏，对于企业品牌建设投入是一个极大损失，也会错失处于增速发展中的武汉市场。经过了多年的市场培育，这些企业需要不断拿地、不停开发，来满足企业长期发展的需要，也能够让企业品牌效应最大化，获取高额利润。 
   根据统计，截至目前，武汉市土地交易中心公开出让土地近2930亩，已经超出2006全年2222亩的水平。而从目前的土地成交统计看，平均楼面地价接近2006年的一倍。而地价占到房价比例一般在20－40％，这无疑预示着今后企业刚性开发成本的提高，也将把市场竞争和发展提升到一个新的阶段。 

   新政下土地市场发展趋势分析 
   10月8日，国土资源部发出的《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，限定了每宗土地的开发建设年限：原则上不超过3年。这是国土资源部首次对土地的开发建设年限进行具体规定。    
   在上述提出的防范开发商囤地的具体办法中，尤其值得注意“开发周期原则上不超过三年“这条办法。虽然规定开发周期早有说法，满两年未动工开发的，也要求无偿收回。但实际上，在各地土地政策中没有得到切实的落实，以武汉为例，不少地块放了二三年，不见动静，虽然也存在政府拆迁等客观原因，但从以往的调控来看，这类政策落实的难度相当大。 
   紧接着，10月9日,国土资源部正式发布最新版本<招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定>(39号令),明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放，同时明确将工业用地纳入招拍挂范围。     
   相对而言，这个规定更能带来土地市场的嬗变。在之前的实际操作中，一些地方存在土地竞得仍未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，一边开发销售一边补缴出让金，甚至有些项目房子都卖了还没交齐土地出让金，让一些企业有机可乘，依靠少量资金，大量拿地实现“滚动”开发的空手道玩法屡见不鲜，这也引发了不少权钱交易、长官意志主导的土地交易现象。 
   新政如果严格落实，以往那种大幅天价地块，十几家争抢土地导致高价的局面也将难以出现,尤其是类似长沙92亿地王的拍卖将会变得罕见。不过，在一些小地块争夺中，创出高价仍然有可能。 
   在十七大前后出台了系列政策，市场也发生了一些新的变化，新的动态值得关注，也预示着今后土地市场发展的总体趋势。 
   合作拿地。由于地价高涨，市场风险加大，企业以合作方式拿地就已成风。今年7月底，在长沙，北京两大地产国企巨头北辰和城开，联手制造出全国单一地块总成交价92亿元的纪录；9月底，在成都，九龙仓联手中海地产，在成都掷下25.4亿元；同样9月底，在广州，富力地产牵手合景泰富在广州就一商业地块报出46亿元的天价；10月15日，保利地产发布公告，近期企业以合作方式获得两个房地产项目，其中武汉项目位于武汉阳逻经济开发区柴泊湖以北，占地71.12万平方米，为住宅用地，土地总值3.29亿元，保利占70%权益。可以预见，通过合作方式拿地开发也将不断出现。  
   区域和方式变化。从武汉市场观察，由于城区土地价格涨幅较大，稍微好点地块楼面地价都达到了5000元/平方米以上，超出不少企业承受能力。所以，目前企业拿地热点也出现转换，由内环向二环甚至三环转移。如华润的汉钢地块、杨园地块、CBD地块都是在内环与二环之间，而碧桂园选择汉南、广州，恒大选择蔡甸、金银湖，保利选择阳逻，都是走郊区差异化发展路线，结合政府远景发展规划，通过协作或共建方式，一次性取得大幅土地开发权。最新的消息是，11月2日，和记黄埔以14.21亿竞得蔡甸区蔡甸街马鞍村      1155.9亩土地； 
   此外，在金融及市场风险加大的情况下，通过股权并购或合作开发模式获取土地也是一个有效途径，在本地市场，万科、金地、保利、福星惠誉等企业都有所动作，今后看，随着调控深入，市场集中度加强，这种市场自发的整合行为也将更多出现。 
   土地供应制度改变: 由于土地拍卖被视为推高房价的一个诱因，因而目前各地对于土地出让方式也进行了新的探索。除了限价房、限价地以外，日前，上海土地拍卖政策有所调整，最新的竞价方法是：住宅用地面积占总用地面积50％以上的地块，现场竞价将从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。挂牌主持人在公证人员公证下，当场拆封报价，宣布最高报价为竞