——福星惠誉举办房地产业发展趋势研讨会

      2006年11月4日，福星惠誉公司组织了房地产业发展趋势研讨会，与会专家及公司高层就国家宏观调控政策、房地产发展趋势等问题进行了研讨。（以下是内容摘要，只代表个人观点）

      国家统计局  彭志龙
      今年国家宏观调控政策的方式是有保有压，总体紧缩，力度温和
      紧缩是由05年开始的，但是执行不力。今年一季度GDP增长10.3%，二季度增长11.3%，比一季度增加了1个点，这种情况从1998年以来是很少见的，引起了中央政府的重视。7月召开了一次总理电视电话会议，开始出台力度较大的较密集的调控政策。
      这样三季度上升势头有所改变，在生产、投资、价格指数、资金供应、财政资金尤其是基本建设资金等方面开始有回落迹象，增长10.4%，政府对此基本满意。但是回落很有限，现在经济增长依然非常强劲，因为几大需求都不弱：①居民收入增长快，导致消费需求增长；②投资势头虽然在三季度有所下降，但是由于之前的摊子铺得大，惯性足，依然增长强劲；③出口贸易虽然在调控，但是结果仍然非常快；④由于地方政府对地方经济的依赖性强，推动助长了经济的增长。
      对三季度经济增长的回落，中央是基本满意的，但是对下面几个问题一致不满：
      ①社会资金仍然较宽裕，应该收缩一下；
      ②投资压控不下来，这是宏观调控的重点。部长带队检查固定资产投资项目，主要检查新开工项目，看其是否符合国家政策、批准手续是否齐备等等。
      ③外贸顺差比较大。从去年到今年，对出口的调控一直没有达到预期目标。
      预计四季度经济增长总体是缓慢回落的态势，大体类似于三季度。所以紧缩的政策不会变，但是力度也不会加大。估计下一步会督促地方的落实。
      国家对企业的政策为何由鼓励改为现在的压缩
      首先要看到宏观调控的背景是这几年经济增长过热，而去年今年的调控措施不到位。过高的经济增长不可持续，难以持续：现在的经济增长是由投资拉动，而投资增长速度超过消费能力的增长，那么将来的市场没有保障，投资效益会降低，而投资效益的降低会带来诸如银行坏账等一系列的后患，所以国家要采取限制措施。而限制是对资源消耗大、对环境污染大的企业和项目进行限制，其他的企业则在限制的大环境下通过竞争优胜劣汰了。
房地产发展势头难抑
      对房地产，政府的意图明确，体现在：①发展房地产。从GDP来看，房地产业占GDP的份额与国外相比是不足的，有发展潜力；②在发展的同时，不愿看到房价增长速度过快，尤其是大城市，房价问题是政府主要压力之一；③对房价的回落有满意之处。
      另外，房地产市场竞争不是很充分，政府调控难度大；房地产向二线城市转移趋势明显；从供需关系来看，市场的购买能力旺盛，难以回落。这些因素都促使房地产发展势头难以抑制。

      国家发改委  张燕生
      宏观调控面临的三个冲动和四个压力
      宏观调控难，首先因为它面临三个冲动：
      ⒈宏观调控的全局与地方政府、企业的利益发生冲突。
      ⒉资金严重过剩。与以前的外汇和资本短缺不同，现在资金的流动性必须找到出口，储蓄转化为投资和消费的效率很低、机制很差、市场很被动。
      ⒊全球看好中国，投资于中国，投资于人民币资产，投资于保值增值非常可靠的房地产。
      冲动之下带来四个压力：
      ⒈外部压力。人民币汇率升值，外汇储备这个月达到一万亿美金，贸易顺差很大，因此国外对我们越来越苛刻和不客气。
      ⒉内部压力，即构建和谐社会的压力。
      ①环境压力。我国现在进入工业化中期，重化工业快速发展，对环境造成了压力。
      ②资源压力。“能源资源应约束”，中国应建立强制性节约的机制。
      ③以人为本的压力。人的社保、人的教育、人的保健等等，这个压力是很大的。
      宏观调控与房地产业的超前发展
      宏观调控取得初步成效，但是国民经济增长有两个过度依赖：对地产、固定资产的依赖和对出口、外资的依赖。这两个依赖使经济增长产生很大的偏差，希望通过宏观调控、结构调整和体制改革，使经济增长方式能够由两个过度依赖转变为两个依靠：对内部经济增长的依靠和对自主创新的依靠。
      地方政府把鼓励房地产、加快基础设施建设、引进外资作为三大经济支柱，对房地产的过度依赖导致房地产存在过度的超前消费，而房地产的大发展应该是工业化、城市化发展的结果，其过度超前发展会产生三个挤出效应：①社会资源过度向房地产业倾斜，有可能对制造业升级尤其是重工业的提升产生挤出效应。②过热的房地产增长和过高房价影响城市化进程。③对消费增长产生挤出效应，使其他消费需求受到抑制。
      下一步要提高宏观调控的执行能力，强化宏观调控的约束性指标。对房地产来说，改变政府的角色很重要，不鼓励把房地产作为支柱产业，使房地产的发展与经济发展相协调。
      对房地产的调控，取得的效果是明显的。05年开始房地产开发增速下降19.8%，06年房地产产品结构发生变化，比如别墅和高档住宅投资比例下降、普通住宅和经济适用房投资比例上升。那么希望政府下一步能够加大住房保障力度，结合各地实际，分别合理地确定住房保障政策和目标（主要是中低收入家庭住房政策），加大廉租房建设力度，成立专门的住房保障机构等等，使房地产这个行业更加规范、健康、平稳地发展。

      国务院研究发展中心  李佐军
      2020年前房地产行业发展总体呈上升态势，房价仍上涨
      判断房地产态势的核心指标是房价。导致房价上涨的因素如下。
      从需求的角度看：
      ①国民收入水平持续上升，伴随的是国家大部分居民消费结构升级，人们购买汽车、住房等万元级十万元级商品的能力提高。
      ②工业化和城市化的推进需要房地产业发展的配套。
      ③国际产业向中国转移，对房地产的需求增加。
      ④大规模基础设施建设。进入重化工业化时期，需要大量基础设施建设，推动了房地产发展的需求。
      ⑤投机的需求，房子和物业是一般投资者的首选。
      ⑥房价上涨，房地产业的发展与地方政府的利益是相关的。
      ⑦土地制度，土地产权不清导致土地供应成本低，从而导致了需求的上升。
      ⑧宽松的货币政策和货币流动性过剩刺激了需求。
      ⑨从搏弈力量看，希望房价下跌的百姓和希望房价上涨的政府、银行、已购房者和房地产商，后者人数虽少但是力量强大。
      ⑩心理预期。国际对中国经济是看好的，人民对国民经济的发展也是乐观的，对需求起到重要推动作用。
      从供给的角度看：
      ①增加供应土地和房屋才能降低房价，而实际的宏观措施是减少土地和房屋的供应，从而刺激房价上涨；增加税费，增加企业的成本，从而增加了消费成本。
      ②一刀切的耕地保护制度还在加强，一定程度上限制土地供应。
      ③对开发区的清理整顿甚至限制，也涉及到减少土地供应。
      ④经济适用房和廉租房制度设计不合理，导致有效供给不足。
      ⑤房地产二级市场和一级市场未形成有效联动，也造成供给不足。
      ⑥部分开发商囤积土地导致供给不足。
      ⑦建筑安装成本水平上升刺激房价上涨。
      限制的大环境下，房地产企业如何做
      ①一定要综合考虑国家宏观调控政策、市场需求与企业的长期发展战略这三个因素。②一定要判断宏观调控政策持续时间的长短以及自身承受它的能力。③迎合政府政策的需求。④在大形势下企业可以苦练内功，静观其变。

      中国人民银行  黄晓龙
      保持宏观经济持续增长是中国人民银行的总目