福星惠誉成立于2001年，是上市公司福星股份(股票代码000926)的全资子公司，具备房地产一级开发资质。从2005年起，连续被评为中国房地产百强企业。从2007年起，连续位列武汉市房地产开发企业综合实力第一名...[查看更多]
我们致力于为城市美化环境提升价值、为城市的人民改善居住幸福生活尽一点力，为城市的居民酿造一种精彩！
企业品牌，是我们的立足之本；社会责任，是我们的立业使命。在这个伟大的变革时代，一个企业的格局事关一个企业的长久生存与发展，格局大则企业强，格局小则企业弱。所以我们更要深刻认识和把握当前社会经济发展的宏观形势与趋势，切实增强企业发展的使命感、责任感与紧迫感，创造价值，共赢未来！开拓进取，与时俱进！抓住历史赋予的每一次机遇，用真心做好每一个项目，用诚信维护来之不易的品牌，以更大的气魄、更宏大的格局走向世界！走向未来！
福星惠誉蝉联2017年中国房地产百强 [查看更多]
2013年11月28日至2014年1月15日，福星惠誉第一届美食节在格兰大道、福客茂、水岸国际K4、东澜岸广场四大商业项目成功举办。[查看更多]
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“合同” 工程项目管理的核心
发布时间：2006-07-26
武汉福星惠誉房地产有限公司进军武汉房地产市场七年来，从当初一支新军发展成为武汉最著名的品牌房地产巨头，逐步建立了一套比较完善的现代企业管理制度，已经形成了规范化、科学化的管理程序。众所周知，品质铸就品牌，高品质需要高投入。如何保证能以合理的投入打造高品质的产品，合理控制好成本，这一直是我们努力探究的课题。多年来，我公司成功开发的楼盘中，从选材用料、选定队伍、项目管理到产品形成等全过程力求精细化管理。在规范项目管理、控制成本和防范纠纷方面，着重加强了招标管理、工程项目管理和合同管理三大核心环节的把控。
一、招标管理——规范市场管理
工程招标是择优选择施工队伍、拟签施工合同的重要环节，它的合理操作对规范建筑市场起着重要作用。
（一）严格资格预审：我公司成立了以常务副总经理为组长的招标领导小组，负责对投标单位的资格预审，选择实力强、信誉好、业绩优的承包单位参与竞争，优先考虑在我公司登记注册的有合格资质的承包单位，对于初次参与竞标的单位需先对其进行考察论证，经审核合格后方可参与。
（二）编制招标文件：招标文件是决定招标成败和拟定施工合同的纲领性文件，因此编制好招标文件尤为重要。
1、计价方式决定合同总价；
2、招标文件和设计文件明确、详细，以便准确计算工程量。
3、组织图纸答疑，对施工图补充完善。
（三）合理确定标底价格：我公司本着客观、公平、公正、准确、合理的原则编制标底,开标后先由合约造价部组织全面充分的内部核对，形成合理的标底，按公司流程审批后，甲乙双方进行核对，并经双方确认后形成合同条款。
（四）科学评标、定标：评标过程中，技术标由项目部评定，商务标由合约造价部审核，并提供完整的开标记录和分析报告，交招标领导小组复评，并作出最终评审报告，以便我公司公平、公正地确定中标单位。
（五）合同签订：与中标单位签订合同，合同中对合同价款、工作范围、质量要求、工期要求、付款方式、纠纷处理、附件等内容作详尽约定。
二、工程管理——合同的全面履行
（一）工程项目质量控制管理：我公司开发项目的质量总目标是通过项目策划和楼盘档次定位确定的，实施中从勘察设计、招标投标、施工安装、竣工验收、售后服务等各阶段，均围绕着质量总目标而展开。质量控制按三阶段控制（事前控制、事中控制、事后控制）进行，即事前预先进行周密的质量计划，事中紧抓自控和监控两大环节，事后对质量评价认定并纠正质量偏差。
（二）工程项目进度控制：进度控制的目的是实现工程的进度目标，我公司在对进度计划分析论证后，确定合理的进度目标，由项目部全程控制，对承包方跟踪检查、督促兑现。
（三）工程项目安全、文明施工管理：在确保工程质量和工程进度的同时，狠抓现场安全施工和文明管理。先确定项目的安全目标，并逐级分解，实现全员安全控制。坚决落实持证上岗制，同时把好安全“六关”，即措施关、交底关、教育关、防护关、检查关和改进关。
（四）工程项目成本控制：在保证质量和工期要求的前提下，利用组织措施、经济措施、技术措施和合同措施把成本控制在目标成本范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。我公司具体做法有：
1、对新增工程和施工变更由项目部论证后先立项报公司审批同意，经合约造价部核价后方可实施。
2、严格执行设计意图，有效控制设计变更，把好现场签证关。
3、对乙方提出的合理化建议和采用新工艺、新技术节约了施工成本的，我公司根据实际情况给予乙方奖励。
4、根据合同约定按工程进度情况及时拨付工程款。
三、合同管理——工程项目管理的核心
（一）合同是工程项目管理的核心依据。
1、质量标准在合同中的体现，工程的质量决定楼盘的品质，楼盘的品质铸就公司的品牌。我公司已经开发的“惠誉花园”、“福星科技大厦”的质量标准是武汉市优质工程；“福星城市花园”和“金色华府”的质量标准是达到武汉市优质工程并且各不少于一栋达到“楚天杯”或“黄鹤杯”的质量标准；而正在开发的“水岸星城”和“汉口春天”二期、三期项目的质量标准则更高，要确保“楚天杯”或“黄鹤杯”，争创“鲁班”奖。高标准高质量仅靠施工方的努力还不够，甲方的督促、协调非常必要，除了委托有资质、认真负责的监理公司进行全程监管外，由各项目部配备专业工程师进行协管，不定期开展质量、安全检查、评优活动，做到层层控制。
2、工期在合同中的体现。众所周知，开发周期对房地产商是何其重要和宝贵，因此工程进度往往是超常规的。合同中除了约定工程总工期外，还将单项工程、分部工程、分项工程的开工和完成时间细化。
3、成本在合同中的体现。合同范围、合同价格、款项支付和施工变更在合同中明确约定，做到有言在先，有据可循。
（二）建立标准化合同体系。
1、结合FEDIC合同条件，使我公司的合同文件标准化。
2、规定合同审签流程：合同由合约部造价起草后，由项目部对合同范围、施工内容、质量、工期、技术标准等审核确认，再由公司总工全面复核后交法律顾问从法律角度核准后形成合同文件。
3、不断总结和研究房地产合同的要点：
第一、详细明确发包内容和工程范围。
第二、工程量清单或施工图预算与设计图纸或设计方案相一致。
第三、进度款的支付与完成工程量同步。
（三）不断提高合同管理人员的专业化素质，广泛对外交流。
我公司在逐步完善合同格式条款的同时，积极对外交流，广泛研讨、重点研究万科、中海、金地等国内著名的房地产公司的合同管理经验。我们倡导：别人好的东西我们直接采用——“拿来主义”，别人犯过的错误我们不在再犯——“少走弯路”，别人的成功模式我们快速模仿并且超越——“走向原创”。
（四）依据合同约定办理竣工结算。
办理工程竣工结算的前提是工程竣工验收合格，对新增工程、工程变更（甲方变更、设计变更及现场签证）的结算办理按照合同约定的计价方式执行，准确核实变更工程量是竣工结算的关键。
总之，从合同签订——履行——结算的全过程分析得出：合同管理是工程项目管理在市场经济条件下最准确、最有效的手段，它在控制成本和防范纠纷等方面起着核心作用。
一、招标管理——规范市场管理
工程招标是择优选择施工队伍、拟签施工合同的重要环节，它的合理操作对规范建筑市场起着重要作用。
（一）严格资格预审：我公司成立了以常务副总经理为组长的招标领导小组，负责对投标单位的资格预审，选择实力强、信誉好、业绩优的承包单位参与竞争，优先考虑在我公司登记注册的有合格资质的承包单位，对于初次参与竞标的单位需先对其进行考察论证，经审核合格后方可参与。
（二）编制招标文件：招标文件是决定招标成败和拟定施工合同的纲领性文件，因此编制好招标文件尤为重要。
1、计价方式决定合同总价；
2、招标文件和设计文件明确、详细，以便准确计算工程量。
3、组织图纸答疑，对施工图补充完善。
（三）合理确定标底价格：我公司本着客观、公平、公正、准确、合理的原则编制标底,开标后先由合约造价部组织全面充分的内部核对，形成合理的标底，按公司流程审批后，甲乙双方进行核对，并经双方确认后形成合同条款。
（四）科学评标、定标：评标过程中，技术标由项目部评定，商务标由合约造价部审核，并提供完整的开标记录和分析报告，交招标领导小组复评，并作出最终评审报告，以便我公司公平、公正地确定中标单位。
（五）合同签订：与中标单位签订合同，合同中对合同价款、工作范围、质量要求、工期要求、付款方式、纠纷处理、附件等内容作详尽约定。
二、工程管理——合同的全面履行
（一）工程项目质量控制管理：我公司开发项目的质量总目标是通过项目策划和楼盘档次定位确定的，实施中从勘察设计、招标投标、施工安装、竣工验收、售后服务等各阶段，均围绕着质量总目标而展开。质量控制按三阶段控制（事前控制、事中控制、事后控制）进行，即事前预先进行周密的质量计划，事中紧抓自控和监控两大环节，事后对质量评价认定并纠正质量偏差。
（二）工程项目进度控制：进度控制的目的是实现工程的进度目标，我公司在对进度计划分析论证后，确定合理的进度目标，由项目部全程控制，对承包方跟踪检查、督促兑现。
（三）工程项目安全、文明施工管理：在确保工程质量和工程进度的同时，狠抓现场安全施工和文明管理。先确定项目的安全目标，并逐级分解，实现全员安全控制。坚决落实持证上岗制，同时把好安全“六关”，即措施关、交底关、教育关、防护关、检查关和改进关。
（四）工程项目成本控制：在保证质量和工期要求的前提下，利用组织措施、经济措施、技术措施和合同措施把成本控制在目标成本范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。我公司具体做法有：
1、对新增工程和施工变更由项目部论证后先立项报公司审批同意，经合约造价部核价后方可实施。
2、严格执行设计意图，有效控制设计变更，把好现场签证关。
3、对乙方提出的合理化建议和采用新工艺、新技术节约了施工成本的，我公司根据实际情况给予乙方奖励。
4、根据合同约定按工程进度情况及时拨付工程款。
三、合同管理——工程项目管理的核心
（一）合同是工程项目管理的核心依据。
1、质量标准在合同中的体现，工程的质量决定楼盘的品质，楼盘的品质铸就公司的品牌。我公司已经开发的“惠誉花园”、“福星科技大厦”的质量标准是武汉市优质工程；“福星城市花园”和“金色华府”的质量标准是达到武汉市优质工程并且各不少于一栋达到“楚天杯”或“黄鹤杯”的质量标准；而正在开发的“水岸星城”和“汉口春天”二期、三期项目的质量标准则更高，要确保“楚天杯”或“黄鹤杯”，争创“鲁班”奖。高标准高质量仅靠施工方的努力还不够，甲方的督促、协调非常必要，除了委托有资质、认真负责的监理公司进行全程监管外，由各项目部配备专业工程师进行协管，不定期开展质量、安全检查、评优活动，做到层层控制。
2、工期在合同中的体现。众所周知，开发周期对房地产商是何其重要和宝贵，因此工程进度往往是超常规的。合同中除了约定工程总工期外，还将单项工程、分部工程、分项工程的开工和完成时间细化。
3、成本在合同中的体现。合同范围、合同价格、款项支付和施工变更在合同中明确约定，做到有言在先，有据可循。
（二）建立标准化合同体系。
1、结合FEDIC合同条件，使我公司的合同文件标准化。
2、规定合同审签流程：合同由合约部造价起草后，由项目部对合同范围、施工内容、质量、工期、技术标准等审核确认，再由公司总工全面复核后交法律顾问从法律角度核准后形成合同文件。
3、不断总结和研究房地产合同的要点：
第一、详细明确发包内容和工程范围。
第二、工程量清单或施工图预算与设计图纸或设计方案相一致。
第三、进度款的支付与完成工程量同步。
（三）不断提高合同管理人员的专业化素质，广泛对外交流。
我公司在逐步完善合同格式条款的同时，积极对外交流，广泛研讨、重点研究万科、中海、金地等国内著名的房地产公司的合同管理经验。我们倡导：别人好的东西我们直接采用——“拿来主义”，别人犯过的错误我们不在再犯——“少走弯路”，别人的成功模式我们快速模仿并且超越——“走向原创”。
（四）依据合同约定办理竣工结算。
办理工程竣工结算的前提是工程竣工验收合格，对新增工程、工程变更（甲方变更、设计变更及现场签证）的结算办理按照合同约定的计价方式执行，准确核实变更工程量是竣工结算的关键。
总之，从合同签订——履行——结算的全过程分析得出：合同管理是工程项目管理在市场经济条件下最准确、最有效的手段，它在控制成本和防范纠纷等方面起着核心作用。
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