武汉房地产核心区的崛起

      2002年12月12日，下午17点50分，福星惠誉以8亿元将沙湖地块收入囊中，市场对福星当年的豪迈与勇气至今自叹弗
如，以如此高昂的价格买下一块未被市场倾注太多热情与关注的土地，令众人不得不为如此惊人的决策捏一把汗。
      两年多的时间飞逝而去，当城市内环线重新成为市场关注的焦点时，人们忽然发现，沙湖地块居然是一环线内唯一的成规模的亲水项目，沙湖地块的价值迅速攀升，与从前不可同日而语。
      2004年，来自香港的中资机构，资本巨鳄华润集团旗下的华润置地，在居住郊区化的浪潮中几经波折，却最终选择了位于江南核心区的积玉桥地块。
      原因是什么？
      很简单，他们敏锐地捕捉到房地产向城市核心回归的趋势。
      时间是最好的老师，当世茂集团以31.5亿拿下汉阳“锦绣长江”地块、香港瑞安以33.9亿拿下永清地块时，我们发现，当初人们认为的8亿“天价”已成为“地价”，我们不得不佩服福星惠誉当年的眼光与精明。
      本土和外地极具代表性的房地产商同时向城市核心区发力，无不意味着曾几何时，被人们认为环境污染严重，却依旧繁华的城市核心区即将焕发出新的活力；无不意味着2005年武汉房地产核心区的崛起。
      城市化进程：武汉房地产核心区崛起的必然因素
      房地产核心区崛起有着许多重要因素。市政府对城市内环线交通的改善，加强旧城改造以及市场价值取向的改变都对房地产核心区崛起起着至关重要的作用。
      但归根结底，还是武汉城市化进程促进了武汉房地产核心区崛起。
      武汉城市化进程经历了四个阶段，而房地产业的发展也随着发生了巨大变化。首先是三足鼎立阶段。历史上武汉由于长江、汉水的自然分割形成了三镇鼎立的独特格局，也自然形成了各自的中心。虽然1957年长江大桥建成，但由于三镇城市空间结构形态差异很大，依然没有形成一个使三镇互动的核心区域。房地产业也只不过是一张白纸。
      90年代初期，武汉市城市总体规划着重提出了建设结构完善、层次多样的现代化城市交通、商业、文化、游憩、防灾及市政设施体系，强调严格保护城市自然环境，构建合理的生态框架，提高绿化水平，逐步把武汉建设成为富有滨江、滨湖特色的现代化城市。在这个指导思想下，房地产建设的重心以城市中心为主。
      受武汉房价一直低位盘行，市中心成本太高的因素的影响，近郊开发悄然而动。同时城市中心地带严峻的环境污染，日益恶化的交通状况，狭小的居住空间，昂贵的住宅价格激起了人们对于宁静平和、生态环境美好的郊区生活向往，也促使近郊开发的兴起。一时之间，“居住郊区化”成为武汉房地产业的一道风景。可随之而来的配套不足、交通不便、郊区环境污染、土地资源的过度耗费问题以及居民生活意识不断改变，住宅郊区化开始逐渐受到冷遇。
      而2002年年底福星惠誉地产以8亿元天价拿下沙湖地块事件成为居住郊区化和城区化的一道分水岭，虽不明显，但意义深远。近几年，武汉城区建设回升势头明显。旧城改造在改变城区“脏、乱、差”形象和改善居民生活环境的同时，也使内环线土地资源日益稀缺，地段价值迅速提升。同时内环线交通状况得到极大改观。房地产业迅速向城市核心区转移发展，回归城市核心区已是大势所趋。这也就是城市化进程的第四个阶段。
      进入2005，众多知名开发商纷纷驻军城市核心区，标志随着城市内环线的规划建设，区域功能将不断完善，区域价值不断提高，坐拥天时、地利、人和的武汉房地产核心区开始大放异彩。
      但需要强调的一点是这里提出的核心区的定位和作用已不同于CBD。前者是以居住、商业、金融、贸易、办公信息咨询服务为主的功能区域，属于“综合性居住中心”，而后者则是一个“综合服务中心”。
      核心区的价值：武汉房地产核心区崛起的重要因素
      在2004年武汉城市总体发展战略规划专家研讨会上，北京大学环境学院城市与区域规划系、武汉市城市规划设计研究院、中国城市规划设计研究院和上海同济城市规划设计研究院提供的四个方案都提出了“都市核心区”、“城市核心”、“中央都市核心空间”的概念，尽管说法不一，但都明确表达了武汉城市发展离不开“城市核心区”，强调城市核心带动城市发展的重要性。
      为什么核心区如此重要，一个重要的因素：核心区的价值是其他区域无法比拟的。而关于核心区价值似乎和房地产有着千丝万缕的联系，换句话说，核心区的价值使武汉房地产核心区迅速崛起。
      一、独特的景观价值
      武汉因水而兴，长江和长江最大的支流——汉江交汇于此，借助于江南地区充沛的雨水和万里长江的滋润， 100多个大大小小的湖泊分布于两江四岸，水面面积占全市总面积的26%，居全国大城市之首，俗称“百湖之市”。丰富的水景资源，使得城市相关职能部门意识到水景资源在城市建设中的重要地位。
      于是《武汉市城市总体规划》明确提出要将武汉市建设成为具有滨江滨湖城市特色的现代城市这一发展目标，形成以展江露轴、四个滨水特色区的山水空间景观格局。即以长江、汉江两江，突出水域交融的城市格局为目标，进一步明确了两江交汇之处的南岸嘴为标志性景观核心，以长江、汉江的滨江绿化带为滨水绿轴，以汉口五湖、东湖、南湖和墨水湖为四片特色滨水区。
      同时，武汉市对城市中心城区湖泊进行功能定位，内沙湖、水果湖等20个湖泊将建成城市公园，南湖等8个湖泊建成风景区。这些大大小小的“城市公园”大多分布在武汉的核心区，如汉口的西北湖、喷泉湖，武昌的沙湖等。
      水作为城市自然景观被挖掘同时，泛城市景观也被运用到城市的每个角落。泛城市景观指的是视觉可触及的城市的每个角落，从道路到建筑，从公园到绿地……
      在武汉，尤其是核心区，通过旧城改造，城市公园的建设，园林绿化，泛城市景观随处可见。
      这就让核心区的景观优势更加明显。
      二、翻新的交通价值
      不论是郊区还是城区，交通是个不可回避的问题。良好的景观资源因受交通限制，其价值也将大打折扣。为此2005年武汉市计划投资40.5亿元建设119个项目，主攻城区市政道路交通，以疏解城区堵点，减轻过江通行压力。
      此外，内环线畅通工程、28公里内环线一路畅通、不受交通红绿灯的限制，成为武汉交通规划中的关键词。截止2004年年底，武汉内环线路面全部实现黑色化，重要辐射干道黑色化率也将达到80%。
      目前香港路立交桥、长江二桥上桥匝道(中山大道芦沟桥路段)、长江二桥下桥匝道(沿江大道段)、中山大道黄浦路-芦沟桥路段、老汉沙公路(王家湾至孟家铺)一期改造工程五条城区交通干道，“五一”相继竣工通车。而市中心两处拥堵路段——江汉一桥、阅马场地区已开始“动手术”；同时为满足行人过街需要，三处人行通道工程已在顺利建设中：武汉剧院地下通道5月中旬开放、贺家墩地下通道“五一”前完成主体结构、中北路水果湖段地下通道已开工。
      市内另两处“堵点”——岳家嘴、武青三干道，也将分别为立交桥工程开始拆迁和工程设计。
      在采取地下通道、高架、桥梁等多种途径实现核心区交通畅通时，轨道交通也在改善着内环线的面貌。轻轨一号线一期（黄浦路——宗关）工程已于去年年底试运营，而一号线二期工程也将在下半年动工。将于2008年建成的武汉长江隧道已于去年年底动工。
      城市内环线交通堵点的逐渐减少，为房地产核心区的崛起提供了保证。
      三、永具魅力的商业价值
      在前不久举行的武汉房地产中心城区崛起论坛上，华高莱斯国际地产顾问公司总经理李忠先生说，城市中心的最大魅力是多元化。比如一个最小的细节，市中心的冷饮车里面的冰淇淋数目有多少，郊区有多少。为什么美国人自豪呢？就是因为小男孩给里根写信说美国的冰淇淋有118种。而戴高乐却是说，我们法国的奶酪有200多种，比你们美国强。这间接反映中心商业价值的魅力。
      武汉历来是华中商业核心，据不完全统计，2002年，全市各类商业网点为11.5万个，比1995年增长22.3%。2004年，武汉实现社会