超前服务意识是开发商的一个致胜法宝

浅谈地产开发的物业管理前期介入工作及其它

深圳市金地物业管理公司武汉福星城市花园顾问组 李小勇

     目前房地产已经成为武汉的支柱产业。作为我国特大中心城市之一的武汉市，其房地产业发展的空间巨大、前景广阔。福星惠誉作为武汉地产界的品牌开发商，其“先做人，后做事”的经营理念在武汉市已经是家喻户晓、深入人心。正是基于这个经营理念，福星惠誉在地产开发的各个阶段都注重导入物业管理的前期介入机制，从而使得物业使用人（此时为准业主）和物业管理单位的利益和服务需求在地产的开发阶段就得到了尊重和理解。
     福星惠誉在其新近开发的金色华府、汉口春天和即将动工的水岸星城等楼盘中，已经开展了一系列的物业管理前期介入工作，有的甚至还组建和派出了常驻项目的物业管理前期介入项目组。这些资深的物业管理前期介入项目人员在地产开发的各个阶段，直接代表物业使用人和物业管理单位的服务需求和利益，从物业管理的专业角度向开发商提出相关的看法和建议，从而将一些不利于将来物业管理和影响业主正常使用物业的因素消灭在“萌芽”状态。福星惠誉的这种始终把客户的需要和利益放在首位的超前服务意识已经赢得了广大的客户信赖，也是福星惠誉在激烈的行业竞争中致胜的法宝之一。
     物业管理公司对地产开发项目实施前期介入工作，实质上就是在地产开发建设的早期、中期和晚期三个阶段，为未来的“准业主”们和“管家” 提供的超前服务，这一点和开发商的开发和营销战略思想是一致的。卓有成效的物业前期介入工作能够实现开发商、物业使用人和物业管理单位的三方受益。物业管理公司应该准确把握前期介入工作的三个时间段，找准自己的位置和角色，争取在地产开发的前期实现对物业项目的有效介入。
一、早期介入，充当顾问
     物业管理的早期介入是指在地产的开发设计阶段，以顾问的角度参与对开发项目的规划设计，使整个地产项目设计在符合国家、地区规范的前提下，尽可能地照顾到物业使用人的利益和日后物业管理的需要。早期介入，物业管理公司可以凭借自己丰富的实际管理经验有效地弥补设计中的不足，使该地产项目在设计中能更加合理完善。例如，某地产项目在一期开发的规划中为追求营销的效果，在小区设置了庞大的水景系统，从而极大地增加了物业管理的维护成本和难度，业主的经济负担也无形中增加了许多。如果在设计阶段物业管理公司能早期介入，将水景设计规划在合理的规模内，既能使水景起到真正的景观点缀作用，也不会造成物业管理公司和业主的“两难”局面。
     物业管理早期介入的内容主要是：审阅设计图纸，从物业管理的专业角度提出有关物业的结构布局、使用功能和安全性能方面的改进意见；提出设备配置或容量等方面的改进意见；提出完善各工程项目设计的建议等等。例如，小区业主健身和娱乐场地的设置、物业管理用房的合理配置问题、水泵房和空调机房的地面排水系统设置问题等，这些问题都可以在早期介入时予以有效地解决。
     物业管理公司的早期介入一般可以不需要固定的人员进驻开发现场。地产项目在开发建设中，由于市场的竞争、资金状况、消费趋向、国家和地方政策等因素的影响，开发商有可能会改变原来的设计思路，边施工边设计边修改的情况也是有可能发生的。对此，物业管理公司要定期安排前期介入人员，参加开发商的各种工程项目设计变更会议和其它相关项目施工例会，以便对项目施工和变更情况进行及时把握和合理评判，真正起到早期介入的顾问作用，为以后的物业管理打下良好的基础。
二、中期介入，扮演监理
     物业管理的中期介入是指地产项目的土建结构已经封顶，工程进入到设备订货、安装、内装修、环境施工的阶段。在这个阶段，开发商所进行的各项工程将直接地关系到后续物业管理是否能有效的运行。因此，物业管理公司在中期介入的时候，一定要熟练掌握各类设备的性能、线路的走向；对设备安装的质量、安装的过程等，要从物业管理和物业使用人的角度进行监督，其作用类似于监理，但又不同于专门的工程监理人员。
     物业管理的中期介入应该包括的主要内容是： 监督检查工程质量是否符合设计和施工等要求；结合早期介入的变更部分提出更细、更规范、更全面的意见和要求；参与各类设备的招标、选型和定货，为有效地控制日后的物业管理成本打下基础等等。
     由于在中期介入阶段，开发商所进行的各项工程与今后的物业管理密切相关，所以物业管理公司参加中期介入的人员，应该以经验丰富的工程技术人员为主，尤其应该是设备系统的工程师，这些经历了中期介入的工程技术人员也就是日后物业管理企业设备维护的骨干。
三、晚期介入，开始管家
     物业管理的晚期介入是指物业管理公司在地产项目的建设工程基本结束，工程开始竣工验收、接管验收和入伙准备时的全面介入，也就是开始履行“管家”职责。在这个阶段，对开发商来说就是要交出合格的产品，对物业管理公司来说则是从“旁敲侧击”的前期顾问工作转移到实质性的物业操盘工作的关键时候。物业管理公司在这个时候要抓紧筹备组建管理处的工作，要建立起一套有效的管理运作体系。物业管理公司在进入管家阶段时，要保持清醒的头脑从细节着手，作好各项交接验收工作。
     物业管理的晚期介入的主要内容有：物业整体各类设施、设备的交接验收和功能测试；物业整体各类设备设施的竣工资料、图纸和相关资料的交接；对物业整体各类不合格项目提出整改措施和要求等等。
晚期介入的物业人员必须站在业主和物业管理的角度，对开发商的各项移交进行逐条的细致的检查验收，同时要注意把握好原则性和灵活性的尺度，要正确对待和处理好与开发商的关系。决不能草率马虎走过场，否则对物业的后续管理将带来无穷的后患。
     综上所述，从物业前期介入的三个阶段来看，物业管理公司的早期介入最为重要，提出的建议也最及时有效，开发商也有充分考虑采纳的余地；中期介入虽然晚了一点，但是不少方面还可以挽救，可以减少物业接管后的返工，避免一些在后期物业管理中难以解决的问题，同时能大大减少后期物业管理的成本；晚期介入已经是木已成舟，控制为时已晚，但是对物业管理公司全面进入管家运作来说毕竟还是抢了一个先手。与一般开发商不同的是，福星惠誉在其地产开发的实践中，不是简单地将物业管理的前期介入当成“权宜之计”和可有可无的东西，而是不惜人力和财力，将物业管理的前期介入工作始终贯穿于地产开发的各个阶段，真正体现出了自己作为武汉的主流开发商，对社会应有的责任感和对客户的超前服务意识。
     如果说地产开发是建筑、人文和美学的结合，那么物业管理的前期介入也就可以说是建筑艺术在时间、空间与服务的合成，只不过两者在时间上是同步进行而已。福星惠誉作为武汉地产的品牌开发商，凭借自己对社会、对物业使用人的超前服务意识，必将在行业竞争的舞台中奏出自己更加美丽的篇章！