武汉房地产发展空间巨大

福星惠誉总经理 喻惠平

     自去年6月央行首次出台严控房地产信贷政策—121号文件，到今年5月武汉市城市综合开发管理办公室发布四道“禁炒令”，在一年的时间里，宏观调控政策与房地产有关的竟有12个之多，使7-8月份本来就是淡季的武汉房地产市场雪上加霜。然而，在经过一段时间的阵痛后，武汉的房地产将是一个什么样的态势？发展趋势如何判断？作为政府及开发商，我们将有何作为？以我个人的观点：此轮调控是为了更好更健康地发展，调控之后，将是巨大的发展空间，武汉的房地产将更稳更快地前行。下面将对此略作探讨。
      一、一个最基本的判断——武汉的房地产发展严重滞后。
     作为中国的特大中心城市之一，武汉的房地产业发展是相对滞后的，与全国19个副省级以上城市存在着很大的差距，以2003年的经济数据为例，武汉投资排名第12位，施工面积和竣工面积分别排第10位和第7位，商品房住宅价格排名第15位，这与武汉市作为特大中心城市的地位极不相称。
     1、武汉住宅消费市场求大于供。
2003年，武汉房地产投资额为170.41亿元，房地产开发施工面积1977.94万平方米，房屋竣工面积689.45万平方米，预销售面积961.32万平方米，两者相差272.4万平方米，也就是说有近三分之一的购买力是通过购买存量住房和未竣工房实现的，相应的，武汉市的空置房比例下降了25%之多；2004年上半年，武汉房地产投资额为85.09亿元，房地产开发施工面积1696.85万平方米，房屋竣工面积244.46万平方米，预销售面积459.46万平方米，两者相差215万平方米，也就是说有近二分之一的购买力是通过购买存量住房和未竣工房实现的，相应的，武汉市的空置房比例再次大幅下降。从数据资料分析，连续4年，武汉市的商品房预销售面积持续大于竣工面积，需求市场空前活跃，存量房得以消化。我们不难看出，武汉市的住宅消费市场是求大于供的。考虑到时差因素、人们的购房心理等，武汉市的住宅消费市场求略大于供。
     2、武汉的房地产投资欠账较多。
     武汉已明确把房地产作为支柱产业，但按国际通行的标准，其产值应占全市GDP比重的6%以上，上海的这一比例在6.9%，而武汉只占3.09%,以2002年为例，武汉的房地产投资额为132亿，广州是406亿元，上海市是800多亿，北京市则达1202.5亿元。广州GDP 2003年达3544亿元，北京的GDP2003年达3611.9亿元，在全国各大城市房地产开发投资对当地GDP增长的贡献中，北京房地产开发投资对北京GDP增长的贡献较大。因此, 武汉的房地产投资欠账较多，不但没有过热，相反，据有关专家推算，武汉市房地产投资滞后达30%-35%，有着巨大的发展空间。
     3、武汉的房价偏低。
     纵观上半年全国各大城市的商品房市场行情，北京市房地产综合均价近7200元/㎡，涨幅3.9%，郊区综合均价为4370元/㎡，涨幅为2.63%，上海市均价为5135元/㎡，广州市均价为5143元/㎡，天津市内为3500-3600元/㎡，黄金地段超过6000元/㎡，西安为2900元/㎡，济南为2608元/㎡。武汉的均价为2633元/㎡，其房价大约只相当于北京的1/3，广州和上海的1/2，因此，武汉市的房价有巨大的上升空间。
     有一则故事，一跨国公司派两个业务员到非洲考察鞋类市场前景，一人回来说：“那里人不穿鞋，没有市场前景。”而另一个人带回信息：“那里人没有鞋穿，市场前景广阔，赶快去占领市场。”这就是两种不同的市场观。于武汉房地产，对于一个发展相对滞后的特大城市，正是市场机会特大的城市。
     二、宏观调控后武汉房价将报复性上涨。
     宏观调控一系列政策的实施，给本来已经严重滞后的武汉房地产市场造成了负面影响，导致许多消费者持币观望，淡季的武汉楼市成交量下降。但我坚信：这只是暂时的现象，此次的宏观调控，已不同于1992年后的那轮调控，温总理用科学的发展观强调此轮调控不能搞一刀切，由于全国各城市的房地产市场发展情况不一样，应视各地不同的情况区别对待。若以上海、杭州等过热地区的房地产形势来判断全国的房地产形势是不客观的，对于武汉这样相对滞后的城市来说，就更是相去甚远，从《武房指数》数据资料来看，2004年第二季度武汉住宅市场平均价格为2633.28元/㎡，比上季度上涨了144.85元/㎡，涨幅为5.8%，这让那些预测武汉房价将下跌的种种预测统统失灵，让不少看跌的人大跌眼镜。事实上，武汉市近两年的较大涨幅是前几年滞后的补涨，而决非某些人所说的这是在透支未来消费。相反，人们在经过一段时间的持币观望后，在房价持续上扬的现实面前，他们将重新入市，武汉房价还将报复性地上涨。
     事实上，此轮宏观调控政策一出台，在武汉就受到了地方政府、银行及房地产商的质疑和抵制，有人质问，难到一个刚刚完成市场培育期进入发展期的后起市场，转眼间就成了房地产开发投资的“高危”地区？ 6月，湖北省政府已意识到，宏观调控对作为湖北省支柱产业的房地产市场造成的冲击，及时出台了《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，随着，武汉市的相关配套政策也在紧锣密鼓地制定之中。7月份以来，舆论界对政府的相关政策的宣传，关于武汉房产发展严重不足、房地产不但不应该降温反而应该升温、房价将持续稳定上涨的声音渐成主流声音，持币观望的购房者开始重新入市。就我公司的金色华府项目而言，在经过6月5日开盘当日成功销售近800套的佳绩、7月上旬销售的短暂清淡后，从8月份开始，便以平均每天2-3套的速度推进，到9月初，更达到平均每天3-5套的销售速度，甚至有人在9月3日这天一次性购买10套住宅。金色华府是武汉房地产市场的一个缩影，我相信在此后的销售旺季，现有的购买力将得到进一步释放。
     三、武汉房地产市场是一个由真实需求推动的房地产市场。
     武汉市房地产到底有多大的需求空间？到底有多大的购买力？
     1、几组大数。
     据《武汉房地产年鉴》的数据，武汉市1983年实有住房存量2635万平方米，1993年是4608万平方米，如果以这两个年限把存量住房列为需要改造升级换代的产品，那么，扣除1992年——2003年拆除的危改房300多万平方米，两组数字分别是2300多万平方米、4300多万平方米，如果分10年——15年的时间分批完成，以后每年的拆迁量应在230——300万平方米。2003年，武汉投入资金近60亿元，拆迁房屋总建筑面积约260万平方米，动迁居民30000户。2004年将计划拆迁300万平方米，稍高于去年；而按武汉市在2010年达到小康居住水平人均建筑面积30平方米测算，未来6年共需新增住房面积6平方米×400万城区户籍人口=2400万平方米，每年需新增住房面积400万平方米；若按现有400万城区户籍人口推算，随着城市化进程的加快，每年新增城区户籍人口10万，则每年需新增住房面积30平方米×10万人口=300万平方米。只此三个大数，我市每年就需新增住房面积930——1000万平方米，这是武汉市每年的硬性需求，还没考虑其它方面的因素。
     2、从购买心理来看。
     随着住房短缺问题的解决和人们收入的提高，人们的住房需求开始从生存型向舒适型转变，逐步形成了卖旧买新、卖小买大、卖劣买优的住房梯次替换消费模式。在武汉市的存量房中，虽然已达到23.93㎡/人的水平，但很大一部分是公有住房及福利分房，这些房子面积大，但功能欠缺，居住环境相对较差。一方面因福利分房使相当多的高收入家庭积淀下来的雄厚资金没有得到消费，其住房真实购买力并没有得到消耗；一方面这些人对居住环境、住房品质的恶劣已感到不满，他们需要寻找更适合他们居住的高品质的房子，这就为大量新盘的销售提供了巨大的消费市场。而且，从现实的购房者中不难发现，很大一部分购房者（通常会是政府、银行、证券、学校、医院、媒体等单位的工作人员）都不是第一次购房。武汉市2002年开始启动的大规模旧城改造，形成了一波淘房高潮，使二手房市及租赁市场红火起来，同时，也带动二次置业者购买新盘。应该说，武汉市现有的存量房中，有相当部分的房子集中在政府官员、单位效益较好企事业单位的人手中，有的家庭甚至人均拥有100-200㎡的住宅，而困难户、无房户却大量存在，这又为武汉市的梯级消费提供了较大的市场空间。
     随着中部的崛起战略的实施，国家对中部地区的各项政策将逐步落实到位，武汉市的区位优势将会重新显现，来自省内外及境外的投资会越来越多，他们会在武汉投资购房，农村大量涌入的进城者将解决居住问题，一部分外地离退休老同志也会来武汉购房，安度晚年，周围县市的政府官员、先富起来的城镇及农村人口到武汉购房，这都是武汉住宅巨大的潜在购买力。
     四、房价走高将是一个不争的趋势，更是一个不争的事实。
     1、土地资源的不可再生性将使土地资源越用越少，越来越稀缺，地价越来越高，从而带动房价走高。
     从市土地中心公布的信息来看，出让土地招、拍、挂的工作已开始从紧，并越来越规范，新的地价不断刷新。这就意味着未来房价的上涨。中北路已拍出1890元/㎡的楼面地价，2年后该地块上的商品房如果不卖到3800元/㎡，开发商将无钱可赚