房地产业，如何使资本效益最大化

副总经理    冯东兴

     市场经济的根本动力机制是经济主体不断地追逐利润，使之极大化，凡是拥有资本的人也都想让资本为自己带来最大的收益。这就涉及到资本优化配置的问题，那么应如何优化资本配置，从而达到资本效益最大化呢，本文试图略探一二，供大家参考。
     房地产业作为一种行业，它既有自身经营的特点，也有“使资本效益最大化”的内在要求，特别是作为一个资本密集型的行业，怎样优化资本配置，使资本效益最大化就显得尤为重要。资本配置和营运得好与不好，其产生的收益是有天壤之别的，这就是为什么有的房地产企业发展迅猛，成几何级扩张，而有的房地产企业却越做越死，最后破产的重要原因。在资本运营过程中，并不是企业越大其效益就越好，而是资本配置和营运越好，其效益才越好。《西方经济学》告诉我们，只有在资本投入与产出保持适当比例的时候，我们才可以得到最大的利润。因此，在激烈的市场竞争中，面对强手如林的大企业、大资本，特别是我国加入WTO后，我国将逐步放宽市场准入条件，扩大开放领域，允许外国大资本进入，这将给房地产业带来发展新机遇，只有使资本效益最大化，我们的企业才能够生存下去，才能不断地做强做大，才能长盛不衰，永立不败之地。近年来，房地产开发企业的门槛越来越高，开发规模越来越大，资本规模也随之越来越大，搞好资本配置和运营就具有更大的风险性、挑战性。
     对比深港地产商的实力，顶级企业如新鸿基地产资产为1300亿港币，一般“次塔尖”的企业也是几百亿资产，如信和置业等；几十亿资产的地产开发商，在香港地产界几乎没有市场空间，深圳地产商以最大的万科地产为例，其资产规模40亿元，净资产22亿元，资产负债比率约50%，新鸿基净资产规模是万科的60倍，资产是万科的45倍，资产负债比率仅百分之二十几，因此，国内企业很难与境外企业相提并论。这种对比，我仅是从资本规模及资本质量上来比较的，我们在看到差距的同时，也可以看出资本在未来房地产市场发展方面的影响。
     因此，我国房地产的发展形势任重而道远。房地产企业应在弄清形势的情况下，把握住机遇，在规模化经营的同时提高竞争能力，运用资本经营的思维来迅速扩大自有资本。要实现资本效益最大化，我们首先应该明确资本经营的原则：（一）资本经营的系统性原则；（二）资本周转时间最短原则；（三）资本的规模最优原则；（四）资本的收益和风险均衡原则。
以上原则，实质上说明的也是“如何使资本效益最大化”的问题。过去，我国的房地产业还仅仅是一种原始资本投机的市场，在经过了关系资源的竞争、产品竞争以后，过渡到今天以资本、技术、品牌、人才、资源组合为核心竞争力的市场，面对的将是以集约化经营与规模化经营为手段的竞争。充分发挥资本的作用，搞好资本的运营对于房地产企业来说具有十分重要的现实意义。那么房地产企业，应该如何使资本效益最大化呢？笔者认为：
     第一、要加强房地产投资的预算工作。
     众所周知，房地产业是一个资金密集型的行业。在房地产开发的各个环节，如在选址购地、拆迁安置、规划设计、勘察设计、工程建筑及配套工程设施建设过程中，都需要大量资金的投入。预算工作可以使资金能够做到统筹安排，规避风险，配合企业的经营管理者在企业财务方面的融资决策、投资决策和股利政策安排等方面提出财务部门的决策意见。例如在房地产企业进行项目选址和可行性分析研究的时候，应该充分考虑到各种风险防范，正确估计开发项目的现金流量、会计盈利、合理税收负担及诸多不利因素影响等，尽量做细预算，在保证资金安全的前提下，使资本效益最大化。
     第二、要减少筹资成本。
     自有资金的严重不足决定了房地产开发企业必须走融资这条路。就目前情况来看，上市融资和银行贷款是其主要的融资渠道。从融资成本上看，通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择，但最终能够真正实现上市的企业毕竟还是少数，上市对于大多数开发商而言是可望不可及的。目前，在我国２万多家房地产企业中只有５０多家企业实现了在证券市场上融资，现在国家的政策上有些松动，打开了房地产企业上市的“门禁”，因此房地产企业一定要把握住机会，争取上市。
对银行贷款来说，一直以来银行就对贷款的审批很严格，手续也较为繁琐。去年伊始，对于房地产市场是否存在“泡沫”的争论风生又起，央行方面更是谨慎，纷纷出台一些新的措施来控制贷款的风险，比如，加大对商业银行贷款的检查，对房地产开发项目自有资金投入要达到30％，多层主体不封顶不发放项目贷款，高层主体工程完成2/3方能发放项目贷款等规定，实质上提高了房地产企业贷款融资的门槛，因此，我们对银行贷款的期望也不能过高，特别是在项目大，资金需求大的情形下，采用银行贷款开发时，应该提前预见，周密测算，合理融资，加大银企合作力度，争取银行的综合授信和贷款额度，从而保证房地产开发企业的资金链不出现问题。
     当然我们期待新的融资方式的出现，迅速壮大资本实力是时事所迫，这将使我们更有信心应对国际资本的竞争。
     第三、要加强成本控制。
     在房地产项目开发过程中，项目成本的控制就是严格按预算控制内的合同执行和结算，强化费用支出的控制，把项目成本控制贯穿到项目全程运作的每一个环节，把项目成本控制渗透到各个部门、各个工序、各个措施，渗透到每个工程技术人员、业务人员、管理人员以及公司上下每位员工头脑之中去，减少消耗，降低成本，减少投入，提升功能，化解经营风险，比如严格控制管理费用、销售费用的支出，实现成本控制目标和企业经营目标。
再就是通过强强联合、联合招标实现效益的最大化。通过信息化、网络化形成一个世界范围的供应链，在公开透明的环境中，往往招标而来的施工材料和施工单位，都是些优秀的品牌和企业。这样，不仅可以降低成本和实现效益的最大化，而且也可以提升自已的品牌，起到品牌扩张的作用。
     第四、要切实提高财务人员的素质。
     （一）财务人员在抓好基础财务管理工作的前提下，尽量抽出更多的精力，投入企业市场开拓战略决策的制订上来，多学习一下资本运营方面的知识，保持资本的可持续性保值增值。（二）提高编制财务预算的及时性、准确性、可能性，实行跟踪监控，发现预算执行中的偏差，及时纠偏，并把修改后的预算尽快反馈到公司的决策层。（三）挖掘降本增效的途径。狠抓管理的薄弱环节，重点搞好成本管理和资金管理。（四）积极采用电子计算机为财务管理的基础手段，进行经济核算、财务分析，提高会计核算工作的质量、效率。（五）为了对公司资产动态监控，应该有效形成监督制约机制，推出内部循环审计制度。
第五、要加强政企沟通。
房地产业本来就是一个政策性很强的行业，房地产企业在其发展的过程中，更是离不开政府的支持，例如：在征地的过程中，现在实行了土地挂牌交易制度，在征地的市政配套设施建设或者付款方式的问题上，搞好与政府的关系会有积极的作用；第二是在拆迁安置的过程中，政府的出面组织往往会事半功倍，从而加快工程建设的进展，加快资金回笼的速度；第三是与地方政府加强沟通，有利于在税收方面争取主动，得到税收的优惠和奖励政策，合理避税。还有在规划、建管、城管等方面，对于“资本效益最大化”的意义更是非比寻常。