我国住宅建设和人居发展的五大战略

     一、精品名牌战略
     传统体制下住房实物分配，不重视品牌，质量处于时好时坏的不稳定状态。随着住房商品化政策和购房主体的变化，人们对住房的选择性越来越大，对质量的要求越来越高，因此，大力提高质量，创建优质名牌产品是新世纪行业发展的首要任务。
市场经济体制下创建精品名牌，不能靠行政命令，也不能搞层层评比，主要靠市场机制自身具有的公平竞争、价格合理和售后服务来体现。一般说来，精品住宅至少应具备下列基本要求：第一、设计新颖，功能合理；第二、质地精细，设施齐全；第三、环境优美，居住方便；第四、具有升值潜力。所有这些，均应以消费者认同为准则。
     品牌是信誉的象征，要建立与业主负责制相适应的保修、保险机制和法规制度，作为最基本的要求，竣工工程必须100%合格，对企业资质等级要以市场为导向，实行动态管理。一级企业连续5年质量合格率达不到100%，二级企业连续3年质量合格率达不到100%，三级企业连续2年质量合格率达不到100%，应自动下浮资质等级。
精品住宅应具有完整的使用功能。要限期淘汰毛坯房，推行全装修，以加强开发商的质量责任，并减少个人装修带来的次生灾害。
     二、多元化投资战略
     八十年代初期，我国房地产开发以国家投资为主，国企为主。随着市场经济体制的建立和投资体制的改革，房地产业成为开发度最高、竞争最充分的行业之一。目前国有及集体企业从88%降至49%，股份制企业占23%，私营、个体及外商投资企业占28%。咨询、代理和评估机构90%以上通过改制成为合伙制企业或民营企业，初步形成以公有制为主体，多种所有制共同发展的格局，一大批机制灵活、经营有方、创新能力强的民企脱颖而出，开始成为市场的主体。这种以国企为主导、民企为主体的所有制结构，有利于生产力的发展，符合社会主义初级阶段的国情，具有较强的生命力和发展前景。
今后发挥国有经济的主导作用，应以确保国有资产增值为目标，通过资产重组发挥国有经济的控制力来实现。现有的国企，除保留少数效益特别好、业绩特别突出的以外，原则上全部退出。
     三、大公司发展战略
     房地产是关系国计民生的基础性、先导性产业，要求大规模经营，大手笔动作。但目前我国开发企业存在数量多、规模小、总体素质不高的矛盾。1999年全国共有开发企业25762家，从业职工88万人，平均每个公司34人，每年开发房屋面积近2.2万平方米。按资质等级划分，一级企业占2%，二级企业占14%，三级以下企业占84%。这种散、乱、小、差的状况，不符合社会化大生产的要求和规模效益的原则，难以形成同国外大企业竞争的能力，并容易造成质量失控、破坏城市规划和资源浪费等一系列问题。
     可行的出路是，通过结构性调整实行大公司战略。即以大城市为基础，打破地区的所有制界限，组建少数资产上百亿元、年开发能力过百万平方米的大型企业集团，并和部分资信好、有特色的中小企业，形成规模适度、竞争有序、优势互补的产业组织结构。同时，还必须解决制约企业发展资本金不足和土地储备过少两大问题。我国开发企业大部分是白手起家，原始投入少，资金积累慢。1999年每个企业净资产平均1820万元，经营活动主要靠银行贷款和收取预定金运转，资产负债率很高，全国平均资产负债率为76%，有13个省市超过80%，最高的达88.3%，国外房地产业是盈利大户，我国房地产业1997年后连连亏损，其中1997年亏损10.3亿元，1998年亏损10.6亿元，1999年亏损36亿元，31个省、市、自治区中有19个亏损，亏损面达到61%。
     土地储备是促进企业合理利用资源及规模化运作的必要条件。由于现行法律规定两年未开发的土地无偿收回，企业后备土地资源很少，致使大批企业常年处于边征地、边设计、边开发的“三边”状态。据统计，1999年平均每个企业拥有待开发土地面积只有5200平方米，这也是我国企业不能做大的重要原因之一。
     实行大公司战略必须涉及现有企业重组，也应在国家方针政策指导下，主要通过市场整合资源的途径来实现，一是，所有商品房建设用地一律实行公开拍卖，企业竞标购买，取消行政划拨；二是，提高入市门槛，今后原则上不再批准新成立三级以下的开发企业及项目公司；三是，建立市场退出机制，对那些素质低、实力差和经营行为不规范的企业，通过整顿和规范市场经济秩序及时清理出局；四是，提高售房标准，多层楼房没有封顶，高层楼房未完成投资额的2/3，不准出售，相应增加开发企业贷款。通过上述途径可望改变目前企业数量过多、整体素质不高的状况，有利于大公司战略的实施。
     四、城乡一体化战略
     目前全国共有城市数量663个，建制镇20312个，城镇人口4.56亿，按人口计算的城镇化水平为36.1%。预计今后十年将有1亿人转为非农业人口,城镇化水平达到45%左右。解决农村人口城市化的出路不能都向大城市集中，而要与缓解城市人口密度过大、基础设施负荷过重和治理生态环境结合起来，统筹考虑，走城乡一体化的道路。
     小城镇是振兴我国农村经济的大战略，也是从根本上调节城乡人居布局的一条重要出路。因此未来大城市周边星城和为数众多的小城镇正在成为新一轮房地产开发的热点。在这方面，沿海发达地区部分小城镇，正按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的成功经验进行试点。精明的开发商应放眼未来，捷足先登，到小城镇谋求发展，国家亦应制定鼓励开发商参与小城镇建设的优惠政策。
     五、可持续发展战略
     住宅建设耗用资源最多，同生态环境结合最密切，房屋投入使用后，仍需要不间断地用水、耗电、供热、制冷、生产垃圾，其功能好坏与社会可持续发展关系极大。但“人类居住”不等同于住房建设，而是包括居住、劳动、教育、休闲、分身和社会交往在内的人类生存和发展的总体环境。这是1992年世界首脑会议通过《21世纪议程》确定的人类协调与和谐，使人们在优美的生态环境中工作和生活，坚持实施可持续发展战略,正确处理经济发展同人口、资源、环境的关系，改善生态环境和美化生活环境，改善公共设施和社会福利设施，努力开创生产发展、生活富裕和生态良好的文明发展道路。这是历史经验的科学总结，也是指导新世纪城乡建设的总方针。
     就当前而言，实现文明发展的主要途径，是结合当地实际，大力营造绿色住宅。什么是绿色呢？绿色住宅是以可持续发展战略为指导，在住宅的建设和使用过程中，有效利用自然资源和高新技术成果，使建筑物的资源消耗及对环境的污染降低到最低限度，为人类创造舒适、幽美、洁净的居住空间。其具体内容包括以下六个方面：第一、规划设计合理，建筑物与环境协调，房间光照充足，通风良好。第二、房屋围护结构御寒隔热，门窗密封性能及隔音效果符合规范要求。第三、供热、制冷机炊烧等，尽量利用清洁能源、自然能源或再生能源，全年日照在2500小时以上的地区，普遍安装太阳节能设备。第四、饮用水符合国家标准，供排水系统普遍安装节能器具，达到二级以上可循环利用标准，10万平方米以上新建小区须铺设中水系统。第五、室内装修简洁使用，化学污染低于环保规定指标。
      六、有足够的户外活动空间，小区绿化率不低于40%，无裸露地面。
     绿色住宅是生态环境建设的重要组成部分。广义的生态系统涵盖了空气、水、阳光、海洋、土壤以及城市本身交互作用的总和，主要受自然规律的支配；绿色住宅是通过人类智慧和劳动建造的具有生态环保功能的居住空间。这样，城镇建设以生态城市为目标，住房建设以绿色住宅为基础，构成城乡交融的生态环境体系。
     总之，21世纪住宅建设和人居发展战略涉及的问题很多，领域很宽，希望通过以上探讨，取得共识，推动行业的发展。

     附：我国住宅建设今后十年发展的总目标
     从今年起，我国已进入全面建设小康社会，加快推进现代化建设阶段。建设足够数量而又安全、经济、适用、美观的住宅，不断改善居住条件，是建设小康社会的一项重要内容。根据新世纪国民经济“三步走”的战略构思，从现在到2010年住宅建设的目标是：
     1、城镇：十年新建住房总量55亿至60亿平方米，折合7000万套，其中前五年25亿平米，平均每年5亿平方米；后五年30亿平方米，平均每年6亿平方米，居住水平达到户均一套，人均一室，每户平均建筑面积90至120平方米，人均住房面积达到35平方米。
     2、农村：十年新建住房总量60—70亿平方米，平均每年6亿至7亿平方米，户均建筑面积达到130—150平米，人均达到40平米。
     3、质量：城镇住房成套率达到90%以上，工程质量合格率100%，居住环境有显著改善，普及物业管理。农村住房砖木及混合结构占80%以上，东部富裕地区以楼房为主，水、电、路、通讯等基础设施齐全。
     从以上发展目标可以看出，今后十年我国住宅建设将处于总量增加但增速减慢、稳定协调发展的阶段。总量增加的因素是人口自然增长和城市化进程加快，增速减慢的原因是受收入水平制约，有效需