论开发策略

福星惠誉地产公司副总经理  周谋烈

     武汉市房地产业伴随着国家经济发展的步伐，已经走过了十几年的风雨历程，近几年由于国家宏观经济的景气和复苏，房地产市场也正经历着风风火火的开发热潮，新楼盘如雨后春笋，遍布市区。勿庸讳言的是武汉市房地产市场同全国发达地区、沿海地区和部分成熟内陆地区的发展情况相比，还存在不少的差距。这同时也说明武汉有很大的投资发展空间。
     武汉市房地产市场格局同全国大多数市场一样，发生着悄然的变化，当前住宅需求已经从数量型转向数量与质量并重型。人们的居住要求也发生了从“住得下”提高到“住得好”这一质的飞跃。在武汉市房地产市场要取得成功，就必须十分谨慎地、周全地、认真地研究开发战略。
     开发策略是决定一个开发企业成败之关键。武汉市房地产开发策略概括起来应由以下六个方面组成：
     一、目标方向之确定
     “问渠哪得清如水，为有源头活水来。”目标和方向是项目和企业发展的战略性问题，是决胜先机之所在。其中包括以下四个方面：
     1、自身分析：客观全面分析自身，就是要自己找准自己的位置，古人云“知人者智，自知者明，自胜者强”、“知已知彼，百战百胜”。企业在项目运作之前，必须对自己有一个客观而全面的认识，如自有资金、人才储备、管理经验、信誉、品牌等。以自身的实力科学地制定开发规模和长远发展的目标。
     2、市场调查：要随时掌握市场的需求和变化，就要对市场进行调查研究和分析。在项目地段、周边环境、配套设施、房型、房价、付款方式、景观设计等方面寻找切入点，发现和瞄准市场需求。
     3、 突出优势：确定自身的核心能力和潜在优势。就是要体现项目上的差异化优势和企业文化、企业机制上的优势，就是要反映项目与众不同的地方。
     4、定位选择。要在冷静的分析和比较之后，有针对性地选择项目，做到“有所为，有所不为”。一个企业的财力、人力、物力是有限的，市场也是有客观条件限制的，项目所处地理位置、区域环境也是不同的。所以要有针对性地去选择并做到准确定位。
     只有锁定了目标，才不会迷失方向。
     二、企业理念之创新
     一切创新之中，最根本的还是理念创新。近两年来，武汉市房地产风格可谓是百花齐放、百家争鸣，什么欧陆风格、亲水洋房、顶级豪宅、京都御园，层出不穷，应有尽有。然而在轰轰烈烈的背后。我们不难看出有大量克隆南方、照搬沿海、格调雷同、缺乏灵魂、无所建树乃至半拉子工程的项目。尽管创意表现形式异彩纷呈，但远离本土，缺乏原创是其中最重要的原因，真可谓模仿借鉴诚可贵，原创作品价更高。理念创新要在“新”字上做文章，体现在项目上绝对不是全盘照搬和简单模仿的翻版。绝对不能远离本土，盲目借鉴，学习之后应该是提高和提升。福星惠誉“先做人，后做事”就是一个理念创新的成功典范。
     三、开发模式之竞争
     战略方向明确之后，再加上一个好的创意和理念，还需有相应的开发模式加以支撑，这就是一个战术问题。一个好的开发模式可以充分体现项目差异化竞争的实质，保证项目的品质和权威。目前武汉市房地产十强企业，均取得了骄人业绩，综合起来有四种主要竞争模式。
     1、以统建办、城开为代表的精耕细作型，他们通过每一个项目的成功积累，逐渐推广到其它项目上，并在项目开发过程中，产品逐渐形成自己的风格和品牌凝聚力。
     2、以南湖花园、常青花园为代表的规模扩张型，以规模化生产和规模化营销，同时积累大规模土地，有效地控制成本，实现大规模快速扩张。
     3、以安居公司、宏宇实业、福星惠誉为代表的实力信誉型，随着武汉市房地产市场的日趋成熟和竞争机制的进一步完善，武汉市民营企业异军突起，品牌竞争愈演愈烈，涌现出了像安居公司、宏宇实业、福星惠誉等一批资金雄厚、开发规模大、年投资额突破3亿大关且信誉度很高的企业，他们以实力＋信誉参与市场竞争。
     4、以万科为代表的专业化品牌连锁型，专业化优势是他们的核心能力，如环境规划、户型设计、营销策划和物业管理等。他们重视企业运作的规范化、标准化、流程化，同时注意企业文化建设和职业经理人的专业化培养，形成稳重的连锁和扩张。
     四、天时、地利、人和之运用
     房地产开发项目的前期策划和推进工作极为重要，所以必须做到适度超前。要超前就要会正确运用天时、地利、人和诸多因素。
     首先要运用天时，即因时制宜也。时就是时势、时机也。制定战略的前提是对大势的把握和判断，运用好天时并在此基础上下功夫，才能制定出正确的战略。
     次者要运用地利，即因地制宜也。房地产的包容性更在于对社会的、政治的、经济的、文化 的、法律的无形资产诸要素的整合。房地产开发首先突出了一个“地”字，它有很强的地域性，尤其不能忽视项目当地文化背景的社会内涵，要深入了解当地的风土人情、生活习惯、审美情趣、思维方式才能更好地引导消费、引导市场。
     三者要运用人和，即因人制宜也。开发商一定要对自己的优势和劣势，对自身的核心能力和潜在发展能力有一个全面清醒的认识，然后运用科学的思维和方法制定出一套量身定造的方案。
     五、自身能力之提高
     有远见卓识、有雄心壮志的开发商，在运作项目时十分重视锻炼自己的企业能力和队伍建设，做到“五出”——出成果、出机制、出人才、出品牌、出网络。政治路线确定之后干部就是决定因素，只要有了人，什么人间奇迹都可以创造出来。做项目，更要做企业；做开发商，更要做企业家。企业家就是要在动态的环境中，能看清大势，把握机遇，并且善于整合一切可利用的生产要素的勇于创新的人，一个企业中这样的企业家不应该是一个、两个，而是一批。
     六、外脑力量之凭借
     对于一个开发项目和企业发展来说，最重要的因素是以企业家为核心的内部资源与能力，即内因也。外脑则是凭借力量，即外因也。三人行，必有我师焉，外因也是一支必不可少的辅助力量，有时还能起到非常重要的作用。开发商应该懂得怎么辨析外脑，更应该懂得什么时候需要什么样的外脑机构，这是开发商必须研究的课题。