将房产打造成文化雕塑 

     引言：
     建筑，作为一种城市角色
建筑，是城市文脉的一种载体。任时光如何流逝，有哲学内涵、有文化张力的建筑，即使残损，即使历尽沧桑变迁，其魅力永存。
     建筑，常常成为一种人类文化遗产，一个城市的神髓，一种“文化雕塑”……
可见，房地产发展商们肩负的责任，不仅是对现阶段城市居住、生活、工作的场所空间的功能的达成，更担负着人类智慧历史、文化、美学遗产的使命！

     以下，我们引述中国房地产全程策划的原创者——深圳市国际企业服务有限公司的总裁冯佳先生的演讲片段，与大家共享。
     速成的城市很难看到有内涵的建筑
     中国房地产市场化的起步是深圳1988年在全国第一次拍卖土地使用权。而真正摆脱只能由政府城建部门建房和福利分房的政策、允许地产商得到单项的房地产开发权，是在1993年以后。因此，在中国城市在市场上能买到房子至今也就9年时间。
在这样短的时间里，这样一个积累不充分的过程里大家对这个领域的认知还是比较浅表的。并且，根据城市政治、经济、文化等的差异，全国又形成多个房地产市场级别。
     耐人寻味的是，我们所有的城市两千年来的建设总量还不如最近五年的开发总量！
     中央电视台曾经对成都做过采访，成都这么一座历史古城，一千五百年所建的房子还不如最近三年的总量；这个一千五百年还包含了建国四十多年的那个总量在内。
     在那么短的时间里，突然造了一千多年的总量，可以想象其精细、精致程度能有多高？这样速成的、快餐式建造的城市里，很难看到非常有内涵的建筑。
     安徽某古宅，其屏风光雕刻就用了十四年的时间，现被评为联合国人类文化遗产。而国内目前的城市，都存在“快餐建筑”的问题。
     可见，房地产发展到今天，已经不能再单纯考虑“功能消费”，而要走向更具有人性、文化和历史意义的消费模式；要从“低水准、低成本”的过程中走出来；建筑应当成为城市的雕塑，是有高价值含量的文化艺术品。这样的建筑，才永不过时。

     房地产消费的几个阶段——从安身立命到文化享受、哲学感悟
     中国房地产市场，理性上会经历九个阶段，现在正处在第三阶段，走向第四阶段。
     第一阶段：可以买到房子
     1993年、1994年以后，市场里已经有了商品房，不仅仅依靠分房。这与以前根本没有商品房相比是一个质的变化。
     第二阶段：可以买到大房子
     标志性的事件是深圳1993年一开盘就卖得非常火爆的益田花园。它有两个特点，一是单元面积大。它突然间打破了政府关于级别标准的严格的分房面积规定，房地产商可以不按科长处长的分房面积来修房子了。在此之前，即使是商品房，单元面积也是严格按照分房标准来修建的。第二个特点是有了不同的建筑风格，也就是后来被成为“伪欧陆”的所谓欧陆风建筑。
     第三阶段：好房子可以卖好价
     最近四、五年以来，几乎全国所有的城市，人们不但要买大房子，还要好的建材，还要好的建筑师设计的房子。最近三年以来，都处于这个状态。这里有相当的非理性的因素；因此，有些房子价格高得离谱，但仍然有人去买。
     第四阶段：理性消费阶段
     由于大量的好房子与价格不对等，人们开始懂得去深入探究“性能价格比”。
最典型的例子就是北京火车站前面的恒基广场，那是大家公认的北京最漂亮的两大建筑群之一。1999年12月，它突然宣布将售价由三千美元降为二千美元，一夜之间降价33.3%！
     这代表着中国房地产发达城市的房地产消费进入了一个“性能价格比的理性消费阶段”。
     在此之前，恒基集团依仗设计的精良、香港的异域情调背景、建筑材料的上乘、优良的管理承诺、地段的出位，而一味走“超高价”路线；然而“泡沫的非理性高价消费”终于向合理的理性让路，因为性能与价格落差太大，必然做“价格缩水”。
这时候，什么能支持房地产产品的最好性能，而且又不必发生过高成本，“规划设计的理念”就变得非常重要。
     第五阶段：品牌消费
     房地产品牌消费，是一种房地产产品综合软性、硬性价值的社会认同消费。
     并不是所有产品，都能成为品牌。品牌是需要建设的。构成品牌力度和深度的因素，既有产品自身的规划、功能、形态等物质成分，即“产品力”；也有附加在产品之上的文化、艺术、人性、情感、审美等内涵的精神成分，即“软性附加值”。
     首先是品牌“知名度”，为产品建立社会形象，让社会认识你；其次是品牌“美誉度”，使所有的信息都形成正向的累积；而品牌建设的基本目的，是为了品牌“忠诚度”，当美誉度无限扩大，在社会上形成一种消费“向心力”，培养出对品牌绝对忠诚和信任的消费群。
     最后，在消费群心理，社会受众心里，形成对品牌的“价值认同度”。
中国房地产市场，品牌消费的典范是万科。由于其品牌累积和延伸效应，每次新楼问世，基本有60%左右很快售完，因为人们对品牌已有相当的认同和信任。
     第六阶段：感性消费
     感性消费阶段强调的是工业化的细部消费。
     目前为止，中国房地产产品，90%的建筑都缺乏细部，没有那种近尺度的“可观赏性”。这些细部的建筑符号消费，是一种工艺化的、感性的、细节的、欣赏性的消费。这些就需要发展商对产品精雕细琢，，包括环境景观的、建筑理念的、建筑空间的、室内装饰装修的等等。
     这种消费，也很容易走到另一个极端，过于琐碎、过于人工斧琢，使自然的、轻松的空间感觉、视觉感觉太少。已经有人提出创意过量、环境景观设计过量的问题，小区内从头到尾都是人工做出来的东西。
     因此，这个“度”的把握很重要，要“恰到好处”，“过”犹不及。
     第七阶段：更为成熟的感性消费，艺术化消费
     这个时候，建筑作为一种城市角色，作为一种“凝固的音乐”，作为一种“哲理诗”的形象，得到消费者的共鸣；人与建筑已经是一种性灵沟通的关系。建筑，不仅是一种功能空间，同时必须是艺术作品可供玩味和欣赏。
     艺术建筑，古已有之；很多艺术建筑是“公共建筑”。而住宅建筑，也能称其为艺术建筑的，现在世界上也越来越多；尤其是那些世界级设计师设计的“小型住宅”，如别墅。赖特设计的“流水别墅”便是。
     第八阶段：建筑的文化消费
     有些建筑，其艺术价值经年累积，成为一种时代气质、城市精神的代言人，就已经具有人类文化的厚度和内涵了。
     联合国将世界上很多建筑定为“人类文化遗产”，其价值是“无价”！
     50年代尼迈耶设计的墨西哥的一个现代主义新城，成为当时世界“现代主义的范本”，是一代现代主义建筑师们膜拜的场所。其在建筑文化上的意义，举世公认。目前已经被评为世界文化遗产。
     德国努尔工业区有一个白色住区，在那里联合国每十年召开一次全世界的建筑师大会。其间，让全世界最有名的建筑设计师每人设计一个洋房留下来。无疑，这些洋房，是一种精彩绝伦的文化的风景。
     当建筑，以其形态作为载体，表达了一个时代、一个国家、一个城市的当时文化精神和风貌，预示某种人文走向，它无疑是文化在建筑上的反映。
     第九阶段：在文化消费之上的，是：“哲学消费”
     建筑学者们常谈到“建筑的场所精神”。
     在建筑的场所里，蕴涵着一些形而上的哲学感悟，激发人的灵智。这样的建筑，是哲学建筑。很多宗教建筑，既是艺术建筑，也是哲学建筑。
     哲学建筑，未必要高物质品质、高施工质量、甚至未必要高的艺术设计。如农家小院，满院的玉米串、屋檐下的红辣椒，捉迷藏的小孩，剥玉米的老人，暖暖的夕照，那种宁静平和、快乐满足、乐天知命、天伦祥和的图景，富有了极其生动感人的“场所精神”，有了相当深刻的哲学感悟在其中。
     万科在做成都银都花园的时候，将原来土地上的杂草留下了四平方米，给它修了一个漂亮的台子，做了一块牌子，写着“留守者的家园”。让人感知大地、青草、童年、阳光、天空、清新的空气，草地上的追逐和戏闹。对自然与人、对人与成长的感悟，在这片建筑群里，刹时毕现。
     站在人类的、世界的智慧平台上做原创性规划，让建筑永恒！
     这也就是我们提倡的“将房产打造成文化雕塑”。
     如果我们对每一个细节都能够确实站在人类的、世界的建筑史平台上去考虑，去做原创，那么