房地产行业融资的渠道
                                                      内审部邓世刚
      房地产行业是高投入、高风险、高收益的行业，房地产项目从拿地、开发到最后销售成功，周期长，并且决定项目成败的诸多因素分散于项目开发的各个环节，风险很难控制。房地产作为资金密集型产业，银行贷款是房地产融资的主要渠道，房地产开发商70%以上的资金来自银行贷款。2005年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一记“重拳”。
      如今，常规的银行融资渠道门槛骤然提高，使得高度依赖银行贷款的房地产开发商资金普遍吃紧。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题
      一、 传统的融资渠道：银行贷款
      传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力以及项目实际情况安排融资。银行在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况、具体项目的获利能力。融资是为一个特定项目所安排的，银行在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格限制，银行贷款的风险是由开发商完全承担，然后，由银行承担，非常不利于风险的分散。
      二、自有资金加信托计划
      信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自已的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或处分的行为。
      信托投资公司的业务跨越资本市场和产业投资两个领域，在利用社会资金、启动民间直接投资方面大有可为。我国的资金信托业务就其资金运用可以分为三大种类：一是基金性资金信托，比如证券投资基金信托、养老金基金信托等；第二类是投资性资金信托，比如信托投资、委托投资等；第三类是贷款性资金信托。贷款信托又叫贷款信托投资，是资金信托的主要运用形式。
      贷款信托就是为了货币利值而做的信托，这一点与银行存款和其他投资方式相同，但也有其不同之处：首先，贷款信托是一种带有变动利息的金融商品，以实际获益分红为原则。它比银行存款风险大、获益高。其次，贷款信托利率水准的上下浮动，一般受投资项目资金需求情况的影响。在房地产项目或其它适于作信托投资计划的企业资金需求大量增加，信托业者的资金贷放额就高，这便是导致利率水平上下浮动的原因，它会直接影响信托受益者的收益。再次，尽管《资金信托管理办法》规定了不许受托人承诺保证资金信托的本金和最低收益，但真正的贷款信托本金是有保证的。信托公司在接受委托时，一般会立下本金保证契约，而且信托公司所建立的法定准备金制度，其中一部分是作为委托者保本基金。
      信托产品的融资优势
      1．信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求
信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求，有贷款资金信托产品等纯粹针对地产项目投资的信托产品，也有旧城改造等信托项目。信托产品的预期收益率最低也达到3%，高于银行同期存款利率、国债投资收益率和企业债券投资收益率，对民间资金具有较大诱惑力
      2．相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资优势
      (1)可以降低房地产开发公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。
      (2) 募集资金灵活方便。由于国内银行监管十分严格，项目审批手续繁琐，效率低下，特别是由于房地产开发周期长，投融资项目规模大，因此，有时会出现无法及时满足项目方资金需求的情况。而发行集合资金信托品种，根据人民银行有关规定，只要信托投资公司认可，无需报人民银行批准。只要项目需要，随时可在市场上发行集合资金信托品种，并且募集的资金量不受任何限制。
      (3) 资金利率可灵活调整。随着金融市场的不断开放，资金利率波动将会增多。而银行利率在贷款时已签订有关合同，无法随意更改，当国家利率出现变动时，有可能导致项目方财务费用增加。而发行集合资金信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率，灵活性更高。
      (4) 鼓励多渠道筹集资金。通过发行集合资金信托，可以拓展投资渠道，改善融资环境，促进金融产品创新，降低银行系统风险
      二、 房地产信托投资基金
      房地产信托投资基金是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证（股票、商业票据或债券），向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。其发行的受益凭证可通过证券公司公开上市流通，比房地产有限合伙方式更具有流动性，且投资者享有不必缴纳公司税项、享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件，在这一利益的吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。
房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担，同时，它又以分散投资源，降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。
      1.引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。
　　与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，我们只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，几乎无法为房地产行业发展提供必要的金融支持，仅有几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿之中，房贷证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。因此，中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏市场信用的一级市场；而二级市场尚不存在，中国房地产金融是不完备的。
　　作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
　　　　
　　 2.引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
　　金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不畅的，出现了金融资源的错配，或者说金融资源的融通循环中出现了梗阻。一方面，存在着较大的金融资源需求无法满足，另一方面却存在着资源的闲置，无法找到合适的地方进行投资。
　　中国房地产金融过分依赖于银行，这种单一融通体制使得房地产金融缺乏灵活的自我调节机制，银行体系的任何调控对房地产金融市场，乃至房地产市场都一定程度上带来的是硬冲击，以至经常出现所谓的“一松就乱，一收就死”的局面。
　　房地产投资信托基金的引入，将一定程度疏通资金循环的梗阻。第一，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度；第二，房地产投资信托基金的引入，将为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。
      四、卖方信贷
      “开发商贴息委托贷款”，对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入；对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双双”得利，因此，该项金融创新是一个很好的房地产融资创新模式。
怎样规避金融机构的风险，怎样变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，开发商变被动应付为主动应对，贴息“委托贷款”就是其主动应对的策略。
      按照央行 121号文件的规定，开发商必须在“结构封顶”时才能取得